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| 存夠五成自備款，才考慮購屋
• 不要讓購屋成為最大的財務夢魘
文╱劉育菁
對許多年輕夫妻來說，擁有一間屬於自己的溫馨小窩，是件幸福美滿的事，過去高房價與高房貸讓小倆口不敢輕易置產，不過隨著三低時代來臨，在低房貸利率、低房價及低定存利率的環境下，購屋夢又開始牽動著多數家庭的心。到底該不該置產，是新時代夫妻必須思考的問題。
在政府強力做多、大量釋出資金的效應下，房貸利率已從兩年前8.5％的利率，降到近來的5.5％，政策性房貸利率更降至3.15％的歷史新低，兩年來足足差距近四個百分點。這樣超低的利率，也使得許多正計畫結婚或新婚的夫妻感到疑慮，現在是否為進場時間？以夏儀及林涵兩對夫妻的實例，將能了解許多現實狀況。
案例一：夏儀夫婦在去年6月完婚，是個典型的雙薪小家庭，夫婦倆月入7萬元。他們認為結婚就一定要買房子當做資產，於是在婚前便將三年來存下的積蓄100萬元，全部當做購屋的頭期款，在台北縣永和買了三房二廳的電梯大樓住家，連同車位貸款450萬元，每月需負擔3萬3500元房貸，扣除生活上每月基本開銷2萬元，夫婦倆每月可運用的資金僅剩1萬6500元左右。
案例二：林涵夫婦的做法就不同，婚後選擇與父母同住，除了可以互相照顧外，最重要的是，林涵不希望太早揹房貸而影響了生活品質。與父母同住，不但可以省下房租錢，同時也因房屋位於市中心，夫婦倆連買車的錢都省下來，平常都依靠大眾交通系統。結婚前，林涵擁有100萬元的積蓄，夫婦倆收入7萬元，不過，由於與父母同住，生活上的費用幾乎都與父母共用，每月家用1萬5000元包吃包住，幾乎沒有任何其他開銷，平均每月可結餘5萬元左右。
• 和父母同住每年可省下約50萬元
從以上的案例可看出，林涵沒有房貸的壓力，每月現金流量5萬元，相反的，夏儀僅有1萬6500元，一年下來，林涵至少多出66萬元的存款，而夏儀僅有19萬8000元，如果再扣除房屋的持有成本及折舊耗損，僅約16萬元左右。一來一往之間，林涵每年比夏儀節省50萬元的開銷，同時林涵可以靈活動用的資金，加上原本的積蓄高達160萬元。
• 租屋族何時考慮轉租為買？
雖然如此，但對於到外地謀生，無法依靠父母的雙薪小家庭，該如何評估買屋或租屋呢？信義房屋不動產企研室張欣民表示，現在全省有些低房價地區已出現「轉租為買」的訊號，包括房價持續下挫，以及政府持續釋出優惠房貸下，某些特定區段，租屋族的月租金已高過房貸負擔，如此則可以考慮購屋。
以三年前住台中市的林先生為例，當時一家四口租了三房兩廳34坪的房子，每月租金1萬5000元，雖然手頭擁有現金80萬元，但區域房價約390萬元，即使申請優惠房貸，每月仍需繳交2萬元以上的房貸。不過近來台中房價頻頻下跌，區域房價跌至255萬元，再搭配優惠房貸3.45％的利率，每月房貸已降至1萬1086元，比房東調降後的租金1萬3600元還低，因此，林生生已考慮轉租為買。
張欣民表示，這些區域主要分布在市中心的周邊城鎮，如台北縣的淡水、八里、五股、泰山、樹林、土城、汐止及桃園以南的地區。不過，這些率先被市場修正的地區，都是過去超額供給的地方，想要賺到房地產增值的錢，機會不大，因此，購屋者一定要以自住為前提。
• 如何判斷買屋好或租屋好？
指標1：你真的有買屋的急迫性嗎？
如果你認同《富爸爸窮爸爸》一書倡導的，房屋不等於資產的觀念，若婚後可以與父母同住，那是再好不過了！若必須在買屋或租屋間做抉擇，就要衡量家庭的財務能力，以及對房地產是否有清楚的認知，「先租再買」是新婚家庭最適宜的策略。
指標2：你準備好五成自備款嗎？
一旦做好購屋的決定，一定要先檢視家庭的資產狀況。以台灣整體的經濟環境，房地產未來不會有增值的空間，購屋一定要以自住為原則，此外，在房地產沒有漲幅的前提下，高槓桿購屋的操作只會讓家庭財務暴露在高風險下。特別是在不景氣、失業率急遽攀高的時代，擁有五成自備款再購屋是較安全的方法。
指標3：心目中理想住屋與所得能配合嗎？
根據行政院主計處的資料顯示，所謂「合理房價」是年家庭可支配所得的3.5到4倍，依據去年家庭可支配所得計算，台灣省的合理房價在312至356萬元，台北市約423至483萬元間。如果以經建會定義國人合理居住空間每戶37.5坪來計算，台灣省合理房價在每坪8.3至9.5萬元間，台北市在11.3至12.9萬元間。
如果心中理想地區與家庭所得無法配合，建議還是先租再買，因為買屋動輒上百萬元，變現性又低，買錯了又無法馬上換屋，下決定前還是要三思。
• 到哪裡尋找低利貸款的資訊？
目前各大房仲業者網站，如永慶、信義房屋等有提供低利貸款的資訊，以及各大銀行的網站，中央銀行則提供各銀行的基本放款利率資料。
可供參考的網站：
永慶房屋 http://www.evertrust.com.tw/
信義房屋 http://www.sinyi.com.tw/
太平洋房屋 http://www.pacific.com.tw/
中央銀行 http://www.cbc.gov.tw/
名人夫妻：
王鴻嬪＋李挺生：房子＝消費財，我們不要買房子！
結婚七年的王鴻嬪夫婦，雖然已經有三個小寶貝，與多數家庭不同的是，他們至今仍沒有置產。李挺生說，以目前的經濟情況及未來人口數來看，再過二十年台灣的房地產還是不會漲，因為供給仍會大於需求。
李挺生坦言，結婚之初沒有買房子，主要是因為買不起心目中理想的房子，所以選擇租屋，況且為結婚而買房子，通常會礙於經濟壓力，選擇較小的房子，遷就較差的區域或隔局，因而買錯房子。過去結婚、成家、買房子的觀念，建立在「房價上漲」的前提下，如今房價要上漲的空間不大，這樣的觀念自然要打破。
對許多女性而言，有屬於自己的窩是成家的必要條件，王鴻嬪也曾經想過，但她表示，結婚前曾討論過購屋與租屋的利弊，只要想到一旦購屋，所有的資金拿去繳房貸，完全創造不出任何效益，根本無法說服自己購屋，因此只好轉而說服家人，後來證明自己的選擇並沒有錯。
近來全省出現許多超低價格的房價，但李挺生表示，除非房價再跌一半，才會考慮購屋。如果從投資的角度來看，房子的持有成本高，加上有租不出去的風險，以及修繕的費用，如果年報酬率低於10％，並沒有投資價值。
王鴻嬪表示，國人對「房子＝資產」的觀念要逐漸改變，未來購屋的觀念應是「房子＝消費財」，買房子的觀念等同於車子，車子開了五年，折價一半是理所當然的。對於上一代的父母，希望留一棟房子給子女的觀念，也要改變，與其留變現不易的不動產，還不如給更實質的金融資產！
名人夫妻小檔案：
李挺生：數位紀元資訊公司總經理
王鴻嬪：怡富證券台北電子商務分公司副總經理
1. 結婚時間：七年
2. 子女人數：一女二子，大女兒小學，小兒子16個月
3. 理財主張：房地產可以增值的想法要轉變，千萬不要想在房地產上賺錢 | ▲Top
| 【話題人物】盧正昕是法人票選台灣最佳金融CEO
• 不斷創新突破的華信銀行
文╱朱國鳳
台灣眾多的金融CEO中，能夠受到國內與國際共同肯定的，華信銀董事長盧正昕可說是當之無愧，過去華信銀是模範生、乖乖牌，但也僅止於此了。但是現在的華信銀，每一個動向都令業界不敢掉以輕心，盧正昕是如何以經營功力拿下國內外法人心目中台灣最佳金融CEO寶座呢？
《Smart智富月刊》每年都會對三大法人的專業經理人進行「未來最值得投資的企業家」調查，在回收近300份的有效問卷中，華信銀董事長盧正昕今年高居台灣金融業最傑出的CEO調查榜首。盧正昕不只是受到國內專業人士的肯定，國際媒體如歐元雜誌、亞元雜誌也都曾經評選華信銀是台灣整體經營最佳的銀行。
盧正昕的榮耀不是偶然，從目前華信銀交出的成績單來回顧，就可看出這位從創行開始就長期規畫布局的CEO，是如何在金融業艱困的年代，將華信銀經營成為普遍受到國內外肯定的銀行。早年華信銀給外界的印象是逾放最低的模範生，但是業務表現平平，此時盧正昕正在默默打根基，為未來的業務整合進行布局。
• 布局周密，MMA成功帶進10萬名客戶
去年華信銀一炮打響MMA（資產管理帳戶），由於金融商品沒有專利權，盧正昕早已料到業界必然掀起一陣跟風，但是MMA需要多種業務高度整合，不是立刻海報印一印就能火速上市，當同業陸續推出相同產品時，華信銀已經將MMA成功的與資產管理帳戶畫上等號，並且陸續推出第二代、第三代產品，以產品改良繼續拉大與同業的差距。
資產管理帳戶對銀行端來說，需要資源與資訊的高度整合，盧正昕很早就要求旗下子公司之間的資訊平台要能互通；對客戶端來說，資產管理帳戶主攻的市場是中高資產階級，如果華信銀的體質不健全，不透明的呆帳一堆的話，中高資產客戶又怎麼放心，讓華信銀扮演類似家庭帳房的角色。
再從新產品對銀行的貢獻效益來看，過去銀行主要倚賴利差收入，但是利差隨著景氣愈壞，倒帳風險也愈高，相較之下，手續費收入最實在，MMA就是創造手續費收入最好的來源。此外低廉的資金成本，並且中高資產人士對景氣抗壓的能力也相對較高，10萬名的MMA客戶，也讓華信銀更增加對抗景氣的本錢。
• 宣布金控同時，綜效也已計算出來
除了消費金融部分交出亮麗的成績，企業金融部分也毫不遜色，譬如對企業的應收帳款融資也是華信銀開始深耕後，業界才開始重視此一市場，目前eFACTORY已有三百多個客戶，創造六百億元的業績。相較於許多銀行在不景氣階段，對於企業融資轉趨保守，但華信銀確切入應收帳款融資這塊市場，由此也能看出盧正昕取捨之間的判斷功力。
9、10月間，許多金融業者紛紛正式宣布將成立金控，但是華信銀在與建弘證券宣布合併成立建華金控的記者會上，連預期金控將產生的綜效都已估算出來，由此可見事前的周密準備。盧正昕指出，從合併後的營業據點與客戶數量評估，來自交叉行銷的綜效貢獻至少是27億元，來自成本節省的綜效貢獻是14億元，保守估計綜效有四一億元，樂觀估計甚至可到70億元。從盧正昕攤開的金控籌備計畫資料中，詳列每日預定執行內容，每週管控進度，就能感受到重視效率的盧正昕，正帶著建華金控往前大步快跑。
• 建華金控小檔案
•預定資本額20億美元：目前華信銀與建弘證合併後約為10億美元，預定三年內繼續合併異業達到預定資本額20億美元目標。
•預定通路數量100個：目前華信銀與建弘證合併後的營業據點有88個，離預定目標已很接近。
•預定繼續納入金控版圖的行業：創投、保險。
•預定理財專員人數：目前已有500位，預定人數無上限。
盧正昕的強勢領導早已名聞業界，他也明確指出強勢領導就是華信銀企業文化的一部份，他認為，沒有良好的企業文化，根本沒條件經營金控，因為金控要做得好，交叉行銷能不能奏效是一大主因，如果不能有效整合、士氣散漫，如何能夠打贏這場集團戰。
• 淘汰賽後，有一半的銀行會出局
但是只有強勢領導，如果不能唯才適用、論功行賞，最佳戰力還是不能發揮出來，今年華信銀已經有表現優秀的員工，在9月分時就能領到相當兩年半的薪資，由此可見，盧正昕要求嚴格，但也懂得激發戰力。在競爭日益嚴酷的環境下，盧正昕表示，他要的是「進京趕考型」、不要隨時有「辭官歸故里」心情的員工。他形容古時從南方要到北京趕考，路途遙遠、處處險障，考生必須靠著堅決的毅力與光耀門楣的鬥志，才能走完這趟路程，盧正昕說，只有這種員工才能在嚴苛的競爭中適者生存。
未來台灣的金融環境到底會有多嚴苛呢？沒曾經在美國銀行工作八年的盧正昕回憶，1980年代末，美國經歷一場全面性的金融危機，兩萬多家銀行淘汰到只剩8000家，台灣接下來也要開始經歷一場優勝劣敗的淘汰賽。盧正昕明確指出，目前54家銀行肯定會有二、三十家出局，然後會有幾家領導銀行從倖存者中脫穎而出。盧正昕擁有國際視野、專業能力、默契又夠的專業團隊，會不會是金控大戰後勝出的最佳CEO？對於打算大戰個三百回合的盧正昕，正可以套用一句廣告詞來形容：好戲連台、敬請期待。 | ▲Top |
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