2008-02-04

50年不敗 中台灣地產大亨傳奇

 
每週 一 ∼ 五 出刊.2008.02.05
 
本 期 目 錄 簡介/舊報明細
50年不敗 中台灣地產大亨傳奇
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焦點人物 

50年不敗 中台灣地產大亨傳奇

不求大、不求多,讓林增連戰勝景氣起落

林增連在房地產界相對較低調、保守,但也正因如此,反成為中台灣歷史最悠久、實力最雄厚的建商。

文╱呂國禎

民國三十八年,國共內戰大陸易手,兩岸從此阻隔,一個福州年輕人的回鄉路也因此被阻斷,一個人流落在台灣。

五十九年後,這個人,光是台中七期就擁有市價百億元土地,事業橫跨美國、上海與食品業,寫下了中台灣房地產界五十年不敗的營建家族傳奇。

他是由鉅建設董事長林增連,在台中七期擁有最多土地,推案量也最多;平均七期每十個房子,就有一個是由鉅蓋的。他的雄厚實力,讓營建上游的鋼筋業者豐興鋼鐵董事長林明儒說:「知道由鉅在美國、上海與台中的土地規模,才知道什麼叫做深不可測!」

日前日本建築大師安藤忠雄,公布第一個在台灣設計作品的亞洲大學藝術館,就是林增連所創辦,能夠請動國際大師,也可以看出其實力。

最難的是,中台灣建商英雄輩出,有人輝煌一時也樓起樓塌,如長億、瑞聯、三采、龍邦等,即便強如國泰建設,也曾被擠出中台灣十大建商之外,林增連卻能始終屹立在中台灣十大建商之列。

低調的林增連,從不出名,也不上市募資;不論景氣高低,他堅持一年只推一案,就連定價策略,都力求中道。許多台中建商都說:最怕由鉅價格定太低。因為林增連深信,房屋定價一定要不二價,消費者才能不賠錢,事業也才能做得久。

低調背後的沉穩智慧,讓他打敗景氣循環,坐享土地上漲的高報酬。

民國十五年出生的林增連,來自福州,在台灣光復之初,隻身來台探親找尋機會,但國共戰爭讓他與家人分隔半世紀,靠同鄉幫忙找到監工的工作,也從此累積後來開建材行的人脈與資本。

他的發跡:冒險買下大批建材 因水災價漲,一夕翻身百萬富豪

他的第一桶金來得有些幸運。民國四十七年,台糖有一批甘蔗板(建材)拍賣了三次仍然賣不掉,價格掉到原來的三分之一,有人請林增連買下這一批甘蔗板。

價格已嚴重跌破市場行情、且能做順水人情,林增連一口就答應買下。談到這件五十年前的往事,林增連揮舞著雙手說:「你甘哉(你知道嗎),這一批甘蔗板數量之大,要十個三百坪大的倉庫才能擺得下,賣不出去可能就倒閉了!」

但這件事改變了林增連的一生,也讓他深信危機就應該入市。甘蔗板的價格反彈來得非常快,三個月後,台灣發生了史上嚴重的八七水災,重創中南部,重建工程讓甘蔗板大漲,十大倉庫的甘蔗板供不應求。買賣之間,讓十五萬元開建材行的林增連,一夕翻成為身價七百八十萬元的富豪。

這筆錢有多大?民國四十三年,台塑創辦人王永慶戶頭裡有新台幣六百萬元存款,被稱為台灣民間第一存戶,因此得到創辦台塑的機會。林增連則是用這第一桶金,開設鴻賓大飯店,他跨足觀光業之早,與當時的高雄華王飯店吳家相當。

然而,「一個球道勝過一家飯店!」市場嗅覺敏感的林增連,才剛剛在甘蔗板上賺到第一桶金,又看上一個比飯店更好做、更大的商機:台灣的保齡球熱。當時,人們要打保齡球不但要抽號碼牌,每人還只能打一次。林增連決定淡出飯店業,把資金改壓保齡球事業,接連在北中南開球館。

當時,他的三個保齡球館,規模與球道數都是台灣之最,例如,他的台北保齡球館有六十二個球道,遠超過圓山保齡球館的三十六球道。但翻開舊資料,這三大球館對外負責人都是當時旅日僑領、台中霧峰望族、前立委林以文家族,林增連總是隱身幕後。

同一時間,林增連也開設復興建設。當時,復興建設對外掛名的是前省議員林傳旺,出身台中的政治世家;該公司的合夥人還有前立委楊登洲。他的合夥人們都得意於政商舞台,但林增連卻始終低調,讓他醉心的還是事業。他知道,強出頭的釘子會被打。

他的敏銳:敢於危機入市 美不景氣時收購房子,如今漲五十倍

在事業上,他遇到危機總是大膽出手。「民國六○年代,我敢在(台中)公益路一帶,一口氣就是買二十公頃(約合六萬坪)的土地,那時只有農田還沒路;民國八十年初,美國景氣大壞,銀行與保險公司倒閉,我一次收購一千二百棟的房子,才八十五萬美元!」林增連說,這些房子到今天翻漲五十倍。

只是,敢危機入市,一般企業家也懂,就是有許多人出手之後卻撐不過景氣的低點,為何林增連不同?

在他危機入市的同時,他在執行上卻極端保守。二十三年來,由鉅建設至少有三次上市集資擴大發展的機會,但林增連卻放過了,「看你把什麼放在第一順位!」他的女兒、由鉅總經理林嘉琪說,別人要吃松牛才算是吃到牛排,她父親說只要吃牛排就可以了,「由鉅不求賺得比別人多。」

他的保守:堅持不上市 不願為了衝營收、盈餘迷失自己

從中台灣建築業發展就可以看出林增連「不求大、不求多」的個性。民國七十四年,由鉅一年推案量超過十億元,是中台灣地區十大建商的前五大,當年跟由鉅齊名的建商有老字號的國泰、長億等建商。又十年之後,在九二一大地震狂掃台中房地產業者之前,由鉅一年推案量達到二十億元以上,這時候能夠跟由鉅一起進入前五大之列的,換成了龍邦、三采、全友等建商。

但又過了十年之後,前五大建商又變了臉孔,有聯聚建設、聚合發建設等,由鉅推案量則突破了百億元,仍在中台灣是數一數二。

這三個世代,台中上市櫃建商有龍邦、全友、三采、順天、鄉林等,長億還發展成為大集團,瑞聯還開過航空公司,但由鉅放過一次又一次的股市萬點行情,堅持不上市,因為林增連相信,上市就必須衝營收、看EPS(每股盈餘),而容易迷失自己。

林增連做得還更保守,不論景氣高低,堅持一年只推一個建案,「我們寧可把所有資源放在一個地方,也不願分散力量,讓產品做不好!」林嘉琪說。過去十年來,由鉅的建案,拿下了台中十大名宅的三個,是單一建商擁有十大名宅最多的。

不求第一與最大,由鉅卻得到更多。

當然,幸運之神並非每次都眷顧林增連。民國八十一年,當時台灣景氣大好,建商紛紛提高推案量,由鉅選擇一條不同的路,進軍上海,當時他以為上海景氣會上來,沒料到大陸政府卻在那時實施降溫政策,衝擊上海房市,他們的第一期推案乏人問津。

當時,林增連手上抱著十萬多坪土地無法動,大筆資金套牢,「那時,我們幾乎天天匯錢到上海!」林嘉琪說,因為他們百分之百都用自有資金,少了龐大的利息壓力。

接著,由鉅把該開發案轉賣為租,變成高級出租別墅收取現金,順利撐過去。「銀行很現實,雨天還要給你收傘!」林增連說,銀行不能信。這次事件之後,林增連更加謹慎,貸款只貸三成,遠比一般營建公司的五成還低。

他的謹慎:不冒一%的風險 寧多砸錢,也要標到有增值潛力土地

也因此,林增連更加注重風險,「還沒做就先想失敗。」二○○六年四月,台中市政府拍賣七期惠國段八十二地號標案,當時周遭土地最高行情不過是七十五萬元,林增連卻開出了台中房地產第一次破百萬元的紀錄,以每坪一百零一萬元買下。

「我們跟董事長說,七十五萬加一成就能買到!果然一開標,跟我們說的一樣,第二名連七十五萬的行情都沒有,董事長出太高了。」女兒與主要幹部都怪林增連出太高價,一旁的林增連只說:「我甘願多出一億,錢給政府賺,也不願冒一%的風險!」

林增連當時反覆琢磨的是,這塊土地如果讓一個攪局的買走,旁邊的土地可能因此沒辦法開發,屆時,可能要花更多的錢才能買回來。凡事先想失敗與風險,而不是想如何省成本,創業五十年,一波又一波的景氣大起與大落,林增連歷練出一套生存哲學。

他有多謹慎?投標當天,他親自貼寫標價,寫上一百零一萬,並且為信封貼封,過程中還怕他女兒林嘉琪偷走標單、修改投標價,因此林增連親自押著吳媛媛到郵局,親眼見到投標書投入郵筒才安心。

篤信土地會增值,因此,林增連堅持自己的不敗心法:「不求賺最多,只求活最久」。例如,他在民國六○年代花了兩萬元,買進一千坪土地蓋高雄保齡球館,後來以每坪一百零八萬元賣給國揚前董事長侯西峰,總價超過十億元,這塊地就是現在高雄愛河邊的夢萊茵(編按:民國七○年代的高雄豪宅)。不到二十年間,他的兩萬元變成十億元,財富暴增五萬倍。林增連的實力,來自他能守住土地上漲的財富。

他的哲學:不盲目買地、推案 別人天天出門打獵,他卻在家磨刀

林增連買土地,也有一套哲學。「買土地看緣分!」沒有角地(雙面臨馬路)的房子,就是沒有緣分;而且建築物旁不可以有房子高過自己未來要蓋的房子。條件不對,由鉅寧可不買。

所以台中房地產界戲稱由鉅:「別人是天天出門打獵,由鉅天天在家磨刀!」別的房地產業者是天天都在買地推案,由鉅則在等待哪裡有角地要釋出。

他的第二條買地哲學:土地是有年紀的,「買土地就要買十八歲的小姑娘,不能買熟女!」林增連說,正在發展的七期重劃區就是小姑娘,商圈跟都市都已經發展的就是熟女。

所以由鉅把中港路全國飯店旁的土地,以每坪九十五萬元賣給了興富發建設,不到一年的時間,興富發已經把這塊土地開發且推案銷售,「熟了沒上漲的潛力,我們把跟興富發交易得來的資金,又買七期的土地,已經漲了近一倍!」林嘉琪說,一般建商看推案速度,快速推案快速獲利,但由鉅看的是未來,看一個建商能創造什麼樣的價值,能不能長遠經營。

不求賺最多,但錢還是自己會來;他不求名、也不求稱霸,但中台灣的地產龍頭稱號,卻自己跟著來。就是這樣「不求」的智慧,林增連寫下中台灣五十年不敗的事業傳奇。

*林增連小檔案

出生:民國15年
學歷:初中
經歷:飯店、保齡球館董事長
現職:由鉅建設、屏榮實業董事長
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