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| 創業法律站 | | ![]() | ![]() | 別人抵押給我的土地遭拍賣？別慌！ 抵押權人可優先受償
撰文╱蔡慶文
案例》
梅信用因經營事業需款週轉，於民國(下同)95年6月20日向友人游前仁借款新台幣(下同)200萬元，約定利息為年利百分之六，還款日期則為96年6月20日。同時，為了擔保上述借款債務，梅信用提供其所有之土地乙筆為游前仁設定抵押權，並辦妥登記。沒想到過了約定還款期限，梅信用非但還不出錢來，甚至將該擔保之土地出賣予郝商涼，且游前仁另探聽到梅信用尚有許多的債務亦無力清償。試問：游前仁應如何主張自己的權利？
解析》
認識抵押權：
一、抵押權有二種，即「普通抵押權」(又稱一般抵押權)與「最高限額抵押權」：
(一) 所謂「普通抵押權」，依民法第八百六十條規定，是指債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。
換言之，就是指債務人積欠債權人債務時，約定由債務人或者第三人提供不動產作為擔保，該不動產無須移轉占有給債權人，而如果屆期債務人無力清償債務時，債權人可以請求法院就供擔保的不動產予以拍賣，然後將出售所得的價金，在所擔保的範圍內優先清償予債權人(抵押權人)的權利。
案例中，游前仁出借二百萬元給梅信用時，要求梅信用就該二百萬元債務提供梅信用名下的不動產(第三人的不動產也可以，但要得到該第三人的同意)，以游前仁為抵押權人，梅信用為抵押人設定「普通抵押權」，其作用即在於：當逾越約定的還款日期96年6月20日以後，梅信用仍然還不出錢來時，游前仁可以直接聲請法院拍賣該供擔保的土地，再從該筆土地賣得之價金在擔保範圍內取償，而且其受償之順序優先於普通債權人。
如此一來，債權人游前仁既不必擔心借出去的錢收不回來，當然樂於出借資金賺取利息，而債務人梅信用透過抵押權的設定，既可以順利取得所需資金，又可以繼續利用該筆土地，故抵押權制度對於借貸雙方而言，堪稱安全、便利。
(二)所謂「最高限額抵押權」，依新修正民法第八百八十一條之一規定，係指債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。最高限額抵押權制度的功能、作用與普通抵押權相同，只不過最高限額抵押權的運用較普通抵押權有彈性，因為普通抵押權只擔保債務人「現在」的債務，且其擔保的權利金額在設定登記當時即已確定，而最高限額抵押權可以用來擔保債務人「現在」及「將來」發生的債務，其擔保的權利金額於設定登記時尚未確定，只先預定一個最高上限額度，以方便債務人與債權人進行多次的借貸或交易而無須反覆設定，例如金融機構貸款予企業時通常都是設定最高限額抵押權。最高限額抵押權的「最高限額」在設定時尚非實際的債權額數，其實際擔保的債權金額必須等到決算期後另行核算以資確定。
二、抵押權有許多特性，例如：
(一)民法第八百六十七條：「不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響。」此即抵押權「追及力」之規定。案例中，雖然梅信用於設定抵押權後將土地賣給郝商涼，致該土地之所有權移轉到郝商涼手中，游前仁的抵押權並不因此而受影響，仍然可以「追著土地跑」，亦即，如果二百萬元的債權屆期未獲清償，游前仁得列郝商涼為相對人，聲請法院拍賣抵押物，以滿足其債權。
(二)抵押權人就抵押物有「優先受償」之權利。亦即，債務人如果有多數債權人，而其財產又不足以清償全部債務時，抵押權人可以排除普通債權人，而居於優先受清償的地位。如果供擔保的標的物上設定有數個抵押權時，成立次序在先的抵押權人優先受清償(民法第八百七十四條參照)。惟應注意者，抵押權人所得優先受清償者，以抵押物所賣得的價金為限；案例中，如該土地拍賣所得的價金只有一百萬元，不足以清償原擔保的債權額二百萬元，不足的一百萬元部分，抵押權人游前仁對於債務人的其他財產所賣得的價款，即無優先受償的權利。
如何聲請法院拍賣抵押物
一、按民法第八百七十三條規定：「抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院，拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。」故如債權已屆清償期，而債務人未予清償者，抵押權人得聲請法院拍賣抵押物，以獲得債權的滿足。
二、抵押權人須檢具抵押權設定契約書、最新土地或建築改 良物等登記簿謄本、他項權利證明書、債權證明文件(如借據、支票、本票等)以及拍賣不動產附表等資料向抵押物所在地法院聲請裁定拍賣抵押物，待法院准許後，再向執行法院聲請強制執行，進行查封拍賣之程序。
三、聲請裁定拍賣抵押物，為非訟事件，故法院僅須自形式上為審查，凡抵押權經依法登記，且債權已屆清償期而未受清償者，法院即應為准許拍賣之裁定，至於抵押權有無塗銷的原因、債權是否業已消滅等情事，法院均不予審酌，如抵押人對之有所爭執，應另向法院起訴以資解決。
結論》
案例所示，梅信用逾96年6月20日仍未還款，此時抵押權人游前仁為滿足其二百萬元債權，得列第三人即該土地之現所有權人郝商涼為相對人，檢具抵押權設定契約書、最新土地登記簿謄本、他項權利證明書、債權證明文件以及拍賣不動產附表等資料向抵押土地所在地之法院為裁定拍賣抵押物之聲請，俟法院裁准後，再聲請強制執行。〈本文選自創業搶鮮誌2007年09月號〉 | |
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