2007-09-27

購買建地的預算配置、程序、相關法規

本報內容由 麥浩斯資訊股份有限公司 提供 每週五出刊.2007.09.28
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購買建地的預算配置、 ... 少妝美人來拿LV大獎


本期目錄
    購買建地的預算配置、程序、相關法規
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購買建地的預算配置、程序、相關法規

蓋房子之前會先買地,其中又以建地最常見、農地次之,且購買程序與重點也截然不同,分別就買建地、買農地的程序延伸出重點Know How。買地之後就是蓋房子,常見住宅屋型以鋼筋混凝土、輕鋼構及木造為主,在監工時若能掌握建築結構Know How,更能輕鬆與工班溝通喔!鑑於現實工作、生活機能、學區等條件,多以市區、市郊之建地為主要選擇。選到適合的地,通常會找地政士代為處理,不過基本的買地Know How也應具備,以下程序及相關法規,可以幫助你更了解買地流程。

買地之前,除交通、機能外,檢查土地使用分區是 最重要的一個動作,攸關日後蓋房子的規劃。 黃益正表示,若容積率過低,也可能影響到房子的設計,若有畸零地,更會阻礙到蓋房子的行程,不能不注意。


文—林黛羚 專業諮詢—和旺營建處研展部協理 黃益正、北區房屋不動產理財研究室

Setp 1檢查土地使用分區、容積率與建蔽率

對於有興趣的土地,最須確定的是該地的土地使用分區性質,便可從中得知土地的容機率及建蔽率等,以方便日後規劃有所依歸。

⊿台灣省都市計畫線上查詢 http://www.tcd.gov.tw/data1/index.htm
⊿高雄市土地使用分區查詢:於服務時間周一至周五8:30∼17:30至 http://www.kcgland.hinet.net ,選擇「高雄市使用分區查詢」。
⊿台南縣政府都市計畫管理系統: http://210.69.57.162/city/ ,點選「使用分區查詢系統」。
⊿台中市使用分區查詢: http://210.241.111.220:8080/tch-map/
⊿新竹市非都市土地分區查詢: http://land.hccg.gov.tw/newqprice/qlmark.asp
⊿桃園縣都市計畫書圖查詢: http://gistest.tycg.gov.tw ,點選「現行都市計畫書圖查詢」。
⊿台北市土地使用分區查詢:電話語音查詢02-2725-8273∼4;電腦網路查詢 http://www.zone.taipei.gov.tw 。 參考法規:建築法第79、80、90條。

Setp 2確定是否有涵蓋到畸零地

直轄市、縣市局政府應視當地實際情形規定建築基地最小面積之寬度及深度,建築基地面積畸零狹小不合規定者,非與鄰接土地協議調整地形或合併使用,達到最小面積之寬度與深度不得建築。

⊿畸零地,指的是建築基地面積狹小或基地界線與建築線之斜交角度不足60度或超過120度。 參考法規:建築法第44、45、46條。

Setp 3了解市場行情、確定價位是否合理

通常土地公告現值多遠低於真正的市場行情,但仍可從公告現值及法拍土地來反推市價。

⊿若由法拍土地倒推,一般成交價格約為市價的8∼9成。全省法拍屋價格查詢 http://www.lomen.com.tw
⊿若由公告現值反推,市價必須以公告現值加上4成,才是你的預估的「土地市價」。公告現值須到各縣市地政事務所網站找。
⊿可找「不動產估價師」來估價,他們會針對你估價種類,提供「不動產估價報告書」,但收費依估價經額比例收取。

Setp 4找「地政士」來作買賣契約

要找內政部核發「地政士證書」或「土地登記專業代理人證書」者來代為作買賣、過戶登記手續。各縣市之地政士收費標準不一,須至各地政士公會查詢收費標準。黃益正建議找有公信力或知名度者較為保險,或房仲業者也有地政士,收費較高但安全。

⊿可至「地政士資訊系統」 http://pri.land.moi.gov.tw/agents_query?cid=399 查詢所在地區之執業地政士公司之連絡電話。
⊿收費行情各地不同,可至 http://www.c123.com.tw 參考其地政規費。

Setp 5與賣方簽約、談妥付款方式

通常簽約、付款事宜都會交由地政士代為處理,但買方仍須掌握基本流程。

⊿確認對方土地所有權狀正本、身分證本、是否與本人相符,另外委託人的身分也要確認。
⊿付款通常分三到四個階段,比例為3、3、4成,或3、4、3成。通常付2∼3成就應拿到印鑑證明、所有權狀、過戶、抵押權設定,才能保障買方權益。
⊿常見付款程序配比:簽約1成、交證件+備證2成、銀行融資7成(增值稅、稅單通常由賣方負擔,或由買方代墊再扣除費用)。
⊿為保障賣方,買方會開未付款之本票,但詳細買賣方式仍由雙方議定為準。

Setp 6交地、鑑界

建議出費用請地政事務所前往界定、重測,以確定土地是否有被臨時佔用,若有狀況須由賣方負責釐清。另要注意所買地要先確定是否臨建築線、臨馬路,若查為「裡地」則無法蓋房子。 參考法規:土地法第97條第1 項、第105 條分別著有規定;建築法45條。

房屋高貸款、低利率3秘訣
社經地位和個人信用是銀行評斷貸款戶償債能力的指標,只要維持信用良好,自用住宅貸款多能爭取85%以上的貸款。評估自身能力有辦法負擔銀行貸款後,「北區房屋不動產理財研究室」另提供爭取高貸款及低利率的3祕訣。 秘訣1:培養良好信用 上班族可向銀行表示,公司薪水核撥下來,可以直接繳房貸,銀行業願意高額貸款和降低利息。此外,如果貸款有保人,而且是工作穩定、收入高者做保,銀行也願意拉高貸款成數。

秘訣1:培養良好信用 上班族可向銀行表示,公司薪水核撥下來,可以直接繳房貸,銀行業願意高額貸款和降低利息。此外,如果貸款有保人,而且是工作穩定、收入高者做保,銀行也願意拉高貸款成數。

秘訣2:高所得、收入穩定、500大 一般民眾認同的高所得行業,例如醫師、律師、會計師等,其償債能力強,銀行願意放貸較高的金額,也願意給予較低的房貸利息。收入穩定的公教人員,也是銀行喜歡承貸的對象之一。 另有全台五百大企業,也會影響房貸成數,譬如在台積電上班,名列五百大企業,且企業形象良好,銀行願意承貸的意願就會提高。

秘訣3:尋找抗跌好地段 銀行在貸款前,除徵信外(個人信用記錄、職業類別等),接下來就是現址履堪,評定土地及房屋價值,再決定放貸成數。如中國信託銀根據地段的好壞,分為A+級、A級、B級、C級、D級客戶,所謂A+級,就是在大安區、中山區、信義區、士林區等精華地段,或是捷運站出口一百公尺內,可以貸到85%;A級台北縣永和、新店、板橋等精華區,或捷運三百公尺內為80%;至於B級、C級就是推案量大像淡水、三峽、林口等區,貸款約在60%到75%;D級屬於完全不放貸的產品,例如金山、萬里等偏遠的鄉下,或10坪以下的小套房。
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