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大學錄取率直逼百分百，學生租屋市場競爭激烈，「三好一公道」才能致勝（2007/8/21）
大 學錄取率再創新高，錄取率直逼百分之百，但受到少子化的影響，今年公私立大學大一新鮮人僅有31萬人，學校宿舍床位卻將近30萬個，使得近年來大學租屋市 場競爭愈來愈激烈，尤其正逢開學季，房東搶房客搶得厲害。房仲業者表示，學生套房不僅收益固定，以往投資報酬率多達4％~8％，比定存高出許多，但近年來 北部房價高漲，租金報酬率相對被稀釋不少，再加上愈來愈多業餘包租公婆競相投入分食這個市場，要了解學生租屋的需求與市場特性，才有機會獲利並享受當包租 婆的樂趣。
信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻表示，房地產市場熱絡以及現在流行將整層公 寓重新裝修成套房出租，連帶使得大學週邊租屋市場更為活絡，投資大學週邊的學生套房，成為不少人理財之道。不過學生錢並沒有想像中好賺，許多房東常覺得奇 怪，為什麼同樣投資學生套房，有些大學商圈很容易就租出去，我的房子房租更便宜，來看房子的人也很多，但就是租不出去？
吳銘鴻分析，投資租屋市場首選具有「三好一公道條件」的公私立大學，所謂三好一 公道係指「地段好、環境好、設備好、租金公道」，大學生住宿需求單純，包租公婆在購屋時，應優先考量學生需求。「地段好」，投資標的一定得在學校附近，最 好是步行十分鐘內可達，最遠不超過一到兩站公車站的距離。 「環境好」則指周邊生活機能須完整，有便利商店、乾洗店、小吃店、超市等等，讓學生課後之餘，能享受便利的生活，並避免鄰近嫌惡設施，如菜市場、垃圾場、 焚化爐、殯儀館、特種營業及工廠等。
其次是「設備好」，房子內部最好提供基本的家具，如床、衣櫃和書桌等，網路也列 為必裝的基本配備，特別是出租的對象是大學學生，為配合學生打報告交作業的基本需求，網路設備是不能省的。此外，房東最好提供如第四台無線電視，以及冷 氣、熱水器、瓦斯爐、衣櫃、冰箱等基本家具，把舊家具提供租屋者使用也是省錢妙招。最後是「租金公道」，由於大學商圈周邊，投資者眾，自然競爭也多，除非 是五星級管理的豪華套房，否則租金標準應合乎市場行情，以免租不出去。
另外提醒現代包租公，現在有將近七八﹪的大學生利用網路找房子，房子要租得快，租得好，最重要的步驟就是讓物件在網路的租屋平台上曝光。
信 義房屋政大店店長李柏緯表示，北部地區大專院校多，學生入學情況踴躍，租屋需求也多，不過歷史悠久的大學多半有宿舍老舊且空間不足的問題，且4-6人一間 的設計，也較難滿足現代大學生的需求。以政大為例，每逢學期開學，學生搶租情況嚴重，只要一有空房間，打出廣告，三天之內必定租出去，且收租穩定，不少中 南部的學生家長甚至大手筆在當地購屋，不僅大學四年孩子可以免掉租金負擔，還可分租其他房間，從中賺一筆租金，這也使得政大商圈房價長期以來，有很好的支 撐，要換手也相當容易，如果房價上揚，還有機會賺到價差，具有保值、增值及自住等多重效益。
吳銘鴻分析，北部多所大學包含台大、政大、台科大及中興大學等歷史悠久的大學多 具有這種特性，由於位處繁華商圈，生活機能優越，學校周邊除了學生租屋需求，還吸引許多上班族在此租屋，因此租金和房價居高不下，有時反而排擠經濟能力較 不足的大學生至中永和及景美、新店等房租較便宜的地區租屋。至於東吳大學和文化大學則因學生人數多，宿舍數量嚴重不足，因此學生外宿市場較為熱絡，但由於 士林、天母的房價較高，不少學生乾脆合租一整層樓，共同分擔租金的支出，三房兩廳空間不僅加大，還有家電、網路加值服務，分攤下來十分划算。
信義房屋中區區主管劉育榮表示，台中市學生租屋市場，以逢甲大學周邊最集中，由 於逢甲商圈生活機能便利，吸引上班族、學生族，租屋率極高，租金水準是所有學區當中最高的，套房售價一間70~80萬，月租則從4000~6500元不 等，視配備而定，投報率約6~10%。也有人以公寓改三到四個雅房出租，租金較低，月租在2500到3000元，投報率約5%上下。當地的華廈產品一戶要 400~500萬元，整層出租行情只在1.5萬元，投報率偏低，僅3.6到4.5%，若分隔成裝潢套房出租，則投報率就高出一倍以上。
另外東海大學因鄰近中科園區，租屋市場也很熱門，學校附近房租一學期從1萬 5000元到4萬5000元不等。當地建商也順勢推出不少科技小豪宅，吸引不少科技新貴青睞。至於現在買舊透天住宅改套房，投報率最為驚人，總價400萬 元，改成8間套房，一間收租4500~5000元，換算毛投報率可在10%上下。 總價150~180萬30坪左右的公寓，改成四間雅房出租，因改裝費用較低，每間收租3000元，投報率仍有7~9%。
南部方面，信義房屋高雄區區主管黃永全指出，高雄地區以文藻外語學院、燕巢大學 城週邊學生套房最多，高醫及中山大學周邊也有不少大學租屋市場的需求。一般來說，選擇外宿的理由是自由、方便，因此不少人在大學城周邊買房出租給學生，大 樓住宅3~4房，總價約300~400萬元，整層出租可收租1.5萬元，投報率有4~6%。總價200多萬的三房公寓整層出租，一個月月租約1萬元，投報 率有5~6%。
吳銘鴻提醒有意投資學生套房的民眾，要當包租公婆，首先要考量當地有沒有租屋市 場。不是所有的大學都有學生套房市場，一般而言公立大學宿舍較多，校外學生套房市場較小，反之私立大學的學生套房市場較大，但隨著大學錄取率將近百分百， 學校招生狀況以及商圈內租屋產品的供給量及未來市場潛在需求量，都是重要的考量因素，投資之前一定要勤作功課。
此外，在計算租金報酬時不能只算毛獲利，還要扣掉房子維修等相關費用，當包租公 婆表面上投報率都不錯，但那是在滿租及不計入相關稅費及維修費用的情況下，如果扣掉這些費用及個人之時間成本之後，投報率可能沒有那麼高了！另外分隔成套 房及一般套房產品在中古屋市場的流通及轉手有時較不容易，這也在投資之需要列入考慮的因素之一。
全台主要大學商圈附近租屋行情
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資料來源：信義不動產企劃研究室
http://www.buildings.com.tw/bbs/324.html
台灣房市熱絡現象 學者提警訊
更新日期:2007/02/16 22:10
台灣的房地產自從SARS過後，已經連續漲了三年，去年底銀行承接的相關貸款總金額衝破5兆元，創歷年新高，再再顯示出台灣房市熱絡現象，也意味著金融體系所承受的風險相當高，由於購屋者有一半是投資客，學者提出警訊，要慎防房地產市場泡沫化。
蓋、蓋、蓋，一棟棟豪華大樓陸續出現台北市信義計畫區，50來坪，總價要超過四千萬，更別說一層一戶上百坪豪宅，沒有上億元哪買的起。建商敢這麼大膽推出 一件件高價個案，靠的就是現在市場熱絡的買氣。根據內政部統計，光是去年全國有45萬筆房地產交易，是2003年sars過後，連續第三年增加，也是 1998年以來的新高，不過，熱度在全台並不平均。
台灣不動產交易中心總經理李同榮
仔細分析，去年房地產買家的有一半是投資客，市場人士評估，2007年房地產進入盤整期，投資客套利空間將會緊縮。
政大地政系教授張金鶚
房市熱絡，央行統計顯示，去年金融機構承作的住宅、房屋修繕貸款以及建築融資等相關貸款，衝破5兆元，創下歷年新高，表示金融體系所承受的房市景氣風險，也持續加劇。
政大地政系教授
張金鶚
台灣不動產交易中心總經理李同榮
台灣房地產熱了三年，再熱下去恐怕泡沫化，學者認為，銀行放款態度日趨謹慎，警訊已經出現，將迫使投資客選擇退場，應該能降低風險。
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