4大外商商仲業者看好陸資炒樓
一旦陸資大舉登台，將追趕外資及國內壽險業者，加快出手速度，除整棟或分層辦公大樓外大受青睞外，觀光飯店及倉儲用地的行情，也料將上漲。
文╱顏瓊真
政府有意再放寬陸資投資台灣不動產的相關規定，包含不追查陸資資金來源、陸資得向台灣金融機構融資不逾5成，及人員來台停留時間延長至90天等規定，已為台灣房地產激起陣陣漣漪。
本刊特別採訪國內4大外商商仲公司高層發表看法，針對去年房地產在住宅景氣走軟，商用不動產起而接棒，爆出1200多億元的成交量，說明今年還會再爆大量嗎？而陸資若大舉來台，將對台灣房地產有何刺激效果？又有哪些產品是外資今年的最愛？
朱幸兒：外資將被陸資追著跑
第一太平戴維斯公司董事總經理朱幸兒表示：「一旦陸資登台投資不動產大鬆綁，那原本就積極尋找商用不動產的外資，以及本國的壽險公司，將會被龐大的陸資追著跑，出手的速度也將加快。」以去年花9億元買進和成大樓的奇異公司為例，當初考慮加評估，以及簽約等動作，前後需要5.5個月，但未來奇異公司若還有中意物件，那麼整個交易流程將可縮短至1.5~2個月，原因就在藉由第一次的買進經驗後，已經更了解台灣的商用不動產市場。
此外，因為外資繼續看好台灣的投資收益，正持續加碼中，假如去年花30億元投資的外資，今年可能會加碼到100億元。
老實說，台灣的商用不動產去年成交熱絡，可說是受惠於中國宏觀調控的實施，把外資的錢逼到台灣來。像現在第一太平戴維斯每天都會接待1、2組外資，而其背景有來自歐美的基金，也有港資，徵詢的積極度不分軒輊。
就去年的成交比例來看，陸資透過不同國籍或港資名義來台買樓，比例約占3成左右，而一旦政府再放寬規定，那未來陸資的進出將化暗為明。
朱幸兒說：「我們公司正在接待一組港資，相中台北市中心的一棟大樓，已經來看第2次了，金額約9億多元，將進入簽買賣備忘錄階段，預計最快3月中旬就會有成交的好消息。」
搶分層物件 花錢就是賺錢
而相較於2005年及2006年，外資買樓就要一整棟，但從2007年下半年及2008年的現況來看，外資已經開始認同「分層」產品，不見得要買整棟的。如最近跟一家大型外資公司開會，老闆還要怪她，沒有把這種產品介紹給他。朱幸兒則解釋，怕浪費他的時間，因為他原先要求4.5％的收益率，但分層產品的收益要降至4％，現在已能接受。
現在外資有個有趣現象，那就是比賽誰花的錢比較多，因為就他們來說，「花錢就是在賺錢」。
此外，因為台北市商辦大樓供給少，外資普遍感受到在台北市獵樓的辛苦，因此，開始走出台北市，有些到新竹科學園區周邊看廠辦大樓，甚至遠至台中，像高速公路一下去的中港路，正在興建的亞太麗池大飯店(靠近日華經典酒店)，就有3組外資有興趣，而目前出價約16億元的最高者正在議價，預計今年第2季可拍板。
雲惟鴻：看好飯店、倉儲用地
世邦魏理仕公司董事總經理雲惟鴻指出：「從融資的角度來看，雖然金管會所提的配套措施是5成的上限，但國內的銀行很難做到生意，因為徵信上會有困難，所以，初期只有在香港設有分公司的台灣各銀行，以及在台灣有據點的港資銀行能做到陸資的生意。」
若就不動產的商品別來說，以像北京萬通實業主席馮侖等，在北京炒樓，動輒有20％的收益，但外資這2年在台灣的投資收益卻只有6~7％，甚至有些低到4％以下，陸資不見得會看上眼。反觀，大陸企業最了解大陸人，他們也最了解，當兩岸走向開放後，大陸人民到台灣最想看、想玩的地方是什麼？而這些觀光景點的飯店，自然會是他們想投資的目標。
再者，當兩岸三通後，航運及空運最迫切的是倉儲用地，因此，包括桃園觀音一帶、基隆港等當倉儲用地，自然也會是陸資投資的目標。
顏炳立：信義區豪宅看漲
香港商戴德梁行公司董事總經理顏炳立認為，「這時候談陸資來台鬆綁對台灣房地產的影響，時機還太早，根本就是『看到黑影就開槍』，目前僅止於台灣方面一廂情願的想法，中國方面也不見得領情。故現階段只能視為政治或房地產的炒作題材。」
不過，一旦陸客來台投資真正大鬆綁，他認為，「台北市的辦公室交易還會繼續加溫，而信義計劃區有質感的豪宅，甚至有機會上看每坪200萬元。」
至於去年勇於進場的外資，今年也將持續加碼。顏炳立表示，國際資金去年有3成投資中國，3成放在印度，2成在日本，越南及台灣都有只有1成，他認為，「投資台灣的外資比重，今年可望提高到2成。」
而外資喜歡的產品，因高級辦公大樓，市場上沒貨，跟戴德梁行接觸的外資，又對飯店及購物中心興趣不大，目前有找到擁有大片土地的建商談合作案，今年應該有好消息。
趙正義：將炒熱商辦行情
仲量聯行董事總經理趙正義則贊許陸委會的決定，他指出，「鬆綁動作，將促成對岸企業來台設點，可帶動商用不動產的行情。」以台北101大樓的出租行情來說，每坪租金從原本的3300元，一下子喊高到4000元，增幅高達21.2％的情況，雖然業界普遍認為有行無市，但陸資登台，如果要找指標性大樓的話，每坪4000元的出租行情，不見得看不到。
陸資企業先前已經有聯想及天獅集團進駐台北101大樓，而最近傳言，北京萬通實業主席馮侖也將透過海外分支機構名義，指名要承租台北101大樓，著眼點都是台北101大樓在國際上的指標地位。
趙正義認為，「一旦陸資來台，將先帶動辦公室的需求。」如大陸銀行來台設分行，旅行社來台招商要用的辦公室，以及大陸企業來台設點等需求，都會帶動台北市商用不動產上漲。
他預估，「今年台灣商用不動產的漲幅約8~12％」，而兩岸若能在今年三通，在台北地區的辦公大樓供給有限，且又有大型外資機構來台搶購商辦的話，不排除開放的第1年，就能上漲20％。
而暫時撇開陸資何時大舉來台的時間點不講，趙正義表示，「現階段外資的徵詢動作頻繁，仲量聯行手中約有100多億元的案子在談，最快在第2季至第4季會陸續有結果。」這些外資有興趣的商品，有購物中心、百貨公司及大型商場的大樓，此外，一些在新竹及台中的大塊面積素地開發，以及看好陸客來台觀光的東部商機，他們也想休閒度假旅館，目前都在洽談中。
此外，他認為，當陸資大舉來台時，也不排除先前買進的外資，反手先獲利了結，將手中物件拋到市場，或轉手給陸資的可能性。
今年總成交量 上看2000億
去年商用不動產爆出1200多億元的成交量，今年還會再爆大量嗎？朱幸兒表示，目前在台灣的舊外資約11家，每家以50億元計，至少有550億元，而新外資，就其了解，目前有3家非常積極，資金約有280億元，合計有830億元，加上本土壽險公司的資金動能，她預估，今年仍有1000億元至1200億元的成交量。
另根據仲量聯行所統計的全球不動產資本研究調查顯示，2007年全球商業不動產直接投資總值達7590億美元，較2006年增加590億美元，成長8％，而亞太地區投資總額達1210億美元，較2006年成長27％。
趙正義表示，台灣不動產投資收益和資金籌措成本之間的利差，是亞太地區中最具吸引力的市場之一，加上預期兩岸經貿關係升溫，故去年國內外不動產投資機構全年成交金額上千億元，其中新台幣5億以上的交易，合計達870億元，較前年增加幅度約50％，其中近半數來自國際投資者。
他相信，2008年兩岸政策再開放，資訊更透明後，台灣的不動產投資市場將大為看好，整體投資交易量將再成長。雲惟鴻則認為，去年1200億元的成交量，大家都說成交熱絡，他反而覺得是低於預期，因為，以外資等著進入台灣投資的動能來看，今年成交量若上看2000億元，都不會是嚇人的數字。
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