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| 特別企畫 | | ![]() | ![]() | 跟著股神巴菲特危機入市 投資不動產基金，趁現在撿便宜
文∣王念綺
 股神巴菲特（Warren Buffett）又準備出手下大注了，這一次，他看上的標的，竟是人人避之唯恐不及的美國次級房貸「受災戶」──全國金融公司（Countrywide Financial Corporation, CFC）。
8月21日，正當美國次級房貸風暴肆虐最慘烈的時刻，卻傳出巴菲特準備逆勢跳入「火坑」，他心裡在想什麼？
在這筆人棄我取的重大投資傳出後一週，巴菲特又做出另一項震人之舉，他賣出中石油股票逾9200萬股，投資四年多來，大賺逾六倍，當時，股價還在1.6元港幣的低檔，股神不愧為股神，早已洞燭機先，默默布下大局。
逆勢進軍，REITs浮現買點
當房地產與相關金融商品，猶如一把利刃往下掉，股神卻大膽伸出溫厚的雙手來承接，他是口袋深，不怕受傷？還是，幾年後，股神又要再以這筆領先市場風向的投資，再度笑傲江湖？
無獨有偶，曾被著名的財經雜誌《財星》（Fortune）封為「破產投機之王」，善於處理危機業務的美國金融家威爾伯•羅斯（Wilbur Ross），近來也呼應巴菲特的想法，有意進軍正被多項利空重重打壓的美國次級房貸市場。
事實上在這波資金急著退出房市的風暴中，即便是優質產品，也遭到錯殺。主要原因在於當劣質產品變現不易，基金經理人為了應付投資人的贖回壓力，只好出脫比較抗跌的好標的，導致短期間出現惡性循環，多支境外不動產信託基金，從今年2月創下高點以來，跌幅幾達三成。
境外不動產基金，投資標的依各家基金略有差異，大部分為權益型不動產投資信託基金（REITs）或不動產相關債券，其中又以REITs為主力持股。REITs自2003年開始，連續四年呈現兩位數的漲幅，今年2月後開始進入回檔修正，但8月份，北美地區已經開始止跌，單月漲幅達6％，這顯示買點似已漸漸浮現。
亞太/成長強勁，新加坡最亮眼
當全球REITs一片哀鴻遍野的情況下，相對而言，亞洲的REITs可說是表現優異，今年以來漲幅仍有7.9％。台壽保投信投資研究部協理許派一認為，和歐美比較起來，亞太市場屬於高度經濟成長區，其中大幅度的財政改善、人民所得增加，對不動產的需求大量上漲。
許派一評估，亞太區REITs市場規模還不到2兆美元，與美國的4兆、歐洲2.4兆美元有極大差異。隨著全球熱錢流向亞洲，對於亞洲一級辦公室需求高，樓面供給在未來三年內仍供不應求，例如東京、香港、新加坡等一級都市辦公大樓，租金價格仍持續攀升。
亞太區中最引人矚目就是新加坡，過去五年，新加坡的REITs報酬平均高於亞洲，隨著政府政策開放兩張賭場執照、舉辦F1方程式賽車，激勵觀光之外，新加坡已是亞洲私人銀行中心，如同東方的瑞士，今年上半年漲四成，租金趨勢仍向上，距離亞洲金融風暴時歷史高峰，仍有一段差距。
群益投信全球不動產平衡基金經理人許哲崑指出，新加坡第二季季報顯示，租金成長10∼12％，土地價格成長4∼5％，然而因政府祭出土地開發加稅題材，短期內會稍有震盪，但到明年仍是相當看好。同時，在新加坡掛牌的REITs，亦可投資中國的房地產，又為其增加一大利多。
香港是亞洲投資銀行的中心，也是中國對外的門戶，資金匯入、匯出中國都必須先經香港。法人、散戶因而積極投資香港股市，對於辦公室存在需求，租金水準也創新高，截至9月10日為止，前三個月REITs投資報酬率為15％，是全球REITs表現最佳的國家。
日本/長線看好，短線仍有震盪
相較於新加坡、香港房地產的景氣依然明朗，日本近期情勢卻顯得相當詭譎。
許派一表示，日本全國平均房價，自2006年開始成長，特別是商用不動產的部分，自去年第四季至今年第一季，租金上漲年平均為0.6％，由過去的負成長轉正。隨著經濟復甦，失業率與空屋率也不斷下降。這部分可解讀為日本脫離上個不動產循環，可視為下一個景氣好轉、上升的起點，並看好未來十年房價。
然而日本今年第二季經濟表現不佳，呈現負成長，因此投資人對這市場仍有疑慮。但許哲昆認為REITs在7月修正很多，把今年的漲幅都回吐，現今日本REITs價格，被低估約10％左右，短期走勢仍將震盪，但長期投資人可逢低慢慢加碼布局。
在亞太區，澳洲可說是REITs成熟發展的地區，目前收益殖利率約5∼6％，為全球REITs殖利率最高之處。根據全球第二大商不動產交易商Jones Lang LaSalle調查，澳洲因經濟高度發展，下半年辦公大樓需求會比先前更為強勁，並預期在2011年以前，辦公大樓的空置率仍維持低檔，租金將持續攀升。
歐洲/法令支持，英國最被看好
歐洲的REITs，自年初以來跌幅高達17％，是全球跌幅最深的區域。「影響REITs價格最大的是總體經濟，不在利率走勢、住宅房地產的好壞。」ING不動產證券化基金經理人黃若愷指出。他認為歐洲總體景氣高峰剛過，但歐洲央行暫時停止升息，背後的經濟面仍相當強勁。以一個經濟成熟的市場而言，今年法令通過英國、德國的不動產證券化。這使得過去只有法人、大戶才能交易的房地產，透過證券化、掛牌後，因而流動性、價格透明度變高，有助價格攀升。
亨德森全球投資地產類股總監桑莫（Patrick Sumner），在其操作的亨德森遠見泛歐地產股票基金中，仍加碼英國、中歐與東歐，尤其是英國辦公大樓。
許哲崑解釋，英國是銜接美、歐的主要地區，沒有如地震、海嘯、颱風等重大天災，整體金融業發達，因此吸引外部資金持續流入。過去曾被英國統治的國家，如印度居民，有錢後便想移民英國，這使得英國的住宅與辦公室房地產價格屢創新高。預估英國租金與建築物價格，兩者平均各成長5∼6％，合計其增幅，REITs的合理漲幅約在10∼12％。
美國/情勢不明，相對保守投資
再回到次級房貸的震央，美國，自2005年底房地產價格開始走下坡，2006年更呈階梯式下滑，現今又逢次級房貸造成信心不足，擔心次級房貸影響帶動金融業投資不當虧損的問題，美國房地產景氣由盛轉衰，產生違約上升、銀行呆帳的問題，市場上浮現美國未來經濟即將衰退的疑慮。
然而多數研究機構認為，明年美國經濟仍會以2％趨緩成長，畢竟美國是占有最多專利、品牌的國家，各企業總公司仍需要辦公大樓，因此在辦公市場這塊仍看好。此外，有錢人仍持續前往美國消費，因此娛樂、零售業商場仍持續發展，惟短期美國市場情勢不明，投資人在投資時應相對保守。
金融市場要不斷往前看，次級房貸對市場的整體的影響預料將愈來愈低。桑莫認為，現今房地產投資報酬判於股票與債券之間，而8、9月一般而言是REITs的淡季，正是好的切入點。
灣/逢低進場，就近掌握標的
再回頭看國內的REITs，因為次級房貸風暴波及，國內掛牌在公開市場交易的八檔REITs，只有富邦一號價格高於淨值（9月13日收盤價），其他七支竟已跌破淨值，如國泰一號，目前市價只有淨值的94.53％，又如駿馬一號，市價只有淨值的81.32％。
許派一表示，美國次級房貸占全體房貸比重約11％，國內REITs基金的投資標的多在權益型REITs，以辦公大樓租金收益率為主要標的，而次級房貸影響主要為房貸型REITs，因此直接衝擊其實不大。
相較於投資國外REITs，投資國內REITs的好處是每天看得到，譬如國泰一號主要資產是喜來登飯店，其租金收益採用飯店營收抽成與基本底租孰高法，也就是說，喜來登飯店生意愈好，投資人就可能拿到愈多收益。另外，富邦一號投資大潤發中崙店，富邦二號投資富邦民生大樓，可能都是你經常往返之地。當你在逛街、吃飯、採用日用品時，便可觀察你金雞母中的人潮、買氣如何，能不能幫你帶來更多收益。
許哲崑更強調，站在資產配置的角度而言，投資人可以將投資組合除了過去的股票、債券、外幣之外，應可增加REITs為另一投資工具，適合保守定存族。
尤其應趁台灣REITs受國際利空衝擊而低於淨值時進場，除可享有基本約4∼5％的利息收入，未來利空淡化，REITs大有機會重回淨值以上，投資人還可再賺一筆資本利得。
危機就是轉機，當一般投資人對市場信心動搖時，股神巴菲特已在混沌情勢中進場，你還在等什麼？
摘自【30雜誌2007年10月號】 | |
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