人民幣登台搶屋 兩岸尚未開放，大陸最富有的溫州、杭州商人已蠢蠢欲動！他們縱橫全中國炒作房地產，一出手就是六○○億元人民幣，從杭州、上海一路炒到二、三級都市，一次可以砸下數十億元包下整個建案，炒風剽悍。根據台灣房仲業者首度調查，他們平均每人可以拿出新台幣五千萬元登台炒樓，他們最喜歡什麼房地產？最害怕什麼？他們什麼時候會揮金前進台灣？ 撰文╱周啟東、謝春滿、李建興、趙曉慧
早春，三月，杭州西湖遊人如織。但這一天下午，三月八日，有不少坐著私家車的民營企業老闆，卻是路過西湖而不進。他們的目的地是距離西湖一公里多的浙江嘉海大酒店。
一進嘉海大酒店，只見人頭湧動，一下子擠進了六百多位聽眾。但這群聽眾，身價非比尋常，他們都是杭州商會的會員，家產動輒上億元人民幣的浙江、溫州民營企業家；更讓人意外的是，站在台上吸引眾人目光的竟然不是大陸人，而是一位台灣人——北區房屋總經理彭培業。
如果再深入了解，這些眼光精準、中國最早發跡的浙江商人，其實是把目光集中在彭培業所帶來現場的台灣豪宅及商辦大樓。這些新崛起的富商都知道，兩岸一旦開通，這些商品，會是最容易賺錢的好標的。
發現寶島╱台灣成了溫州炒樓團新目標> 「彭總，如果我到台灣炒樓賺了一千萬元，稅要課多少？可以匯出嗎？」彭培業的簡報時常半途被打斷，現場的溫州、杭州企業家等不及簡報結束，急切的大聲提出各種問題，熱烈的氣氛把會場吵得熱鬧烘烘。
快、還要更快，搶著比別人早一步占先機、賺大錢，是中國民營企業老闆共同的特徵。現場留著三分頭、腋下夾著小皮包的浙江、溫州小老闆菸不離手，他們是全中國五三八萬家民營企業老闆的具體縮影。也因此，彭培業在演講後立即針對現場這些民營企業老闆進行第一手的問卷調查，結果顯示，五二三份回收的有效問卷中，有近七成的老闆對台灣房地產充滿濃厚的興趣。
其中最積極的是手上擁有大把現金的溫州中小企業家，「彭總，台灣大選後你是否可以組一個溫州買房團，帶我們到台灣各地看一看？」簡報過後，一位趙姓溫州老闆馬上低調的與彭培業洽談組團計畫，他的背後就是一股左右大陸房地產行情的「溫州幫」。
溫州人炒樓功力遠近馳名，據香港《文匯報》調查，溫州至少有四萬人在炒樓，如果以每人投入人民幣一五○萬元估計，溫州幫在全中國至少有人民幣六○○億元的資金在炒樓。過去三年間，溫州的買樓團已出擊過不下一百次，從杭州、上海一路炒到揚州、洛陽這樣的二、三級城市，幾乎全中國都看得到他們的蹤跡，甚至連香港也沒有放過！現在，他們就要把目光，聚焦到台灣來了！
但這些包括溫州人在內的大陸民營企業家，他們會準備拿出多少錢買台灣？根據北區房屋的調查結果顯示，六六％的受訪者願意拿出新台幣一千萬元到一億元間的金額投入台灣房市，這個數據顯示，他們對台灣房地產的金額，比投資大陸房地產的平均金額還要高。
彭培業帶去的一個台灣豪宅案件，每坪開價一三○萬元，但是這個價位完全沒有嚇到現場的大陸商人，一些人甚至平淡的說：「這個價格還好，我們杭州就有一坪二二○萬元的高檔公寓！」
小試水溫╱多要等待兩岸三通再起跑 人民幣五百萬到一千萬元是多數大陸商人開始出手買台灣房地產最理想額度，彭培業分析，多數人在開放初期還是以小額投資試試水溫，待兩岸局勢明朗以及政策試行過後，才加碼投資，大陸商人雖然急切，但是並不盲目。
其實，不只是溫州人，現在愈來愈精明的大陸商人，都懂得炒樓時要成群出動，如果相中標的，集中力量，一出手就是四、五十戶一起殺價，只要價格殺得低，差價就賺得多；調查中，就有四成四的杭州富商來台投資房地產，目的就是為了賺差價，其次才是商務用途及自住。
三月八、九日兩天下來，彭培業接連在中國民營企業最密集的杭州舉行兩場台灣房地產說明會，甚至有一場還直接拉到浙江大學的ＥＭＢＡ教室中，直接與上課的民營企業老闆互動，同樣也是激起熱烈的反應，「我真的是提著台灣的房地產到大陸賣！」彭培業對自己的創舉相當自豪！
但是密集接觸過上千位的大陸民營企業家，有人會立即採取行動買台灣房地產嗎？調查顯示，只有一三％的極少數人會在大選前行動，八四％的人還是在總統大選後才會投資台灣，而且其中四成的人會在兩岸政策確定開放後，才真正開始買台灣房地產。
除了政策是否開放外，二七％中國商人最關心的是兩岸關係是否持續穩定，其次，二○％的人關心資金是否能夠自由進出，其他依續為自己投資的房地產會不會漲、投資報酬率好不好、銀行利率高低等問題；相對之下，二八％的大陸人不擔心所購買的房產管理問題、二四％並不關心到台灣停留期限、最有趣的是九％不關心自己投資的房地產會不會漲，明顯是來台買房自住。
對於大陸商人的謹慎保守，彭培業特別指出，這主要因為現階段兩岸政經局勢未明，加上大陸官方目前僅開放內地人士赴港、澳置產，並未針對台灣開放，使得這些對台灣房地產蠢蠢欲動的陸資，礙於法令未明而不願立即登台。
大陸澎湃的錢潮目前硬是被擋在台灣外面，連帶的造成台灣房地產價格明顯偏低，尤其是和鄰近的香港、新加坡相比，幾乎只有這些地方的四分之一價格。
行政院也感受到這股壓力，為了迎合趨勢，行政院已開始放快腳步，選前將宣布針對陸資來台置產進一步開放，初步准許陸資登台買商辦，貸款成數也進一步放寬，這無疑對大陸人來台買房地產，是一項重大利多，也會對這些已經把人民幣放在口袋，準備登台的浙商，造成一波搶進的風潮。
搶先布局╱早有陸資多管道來台 其實，面對台灣即將來臨的開放大行情，有管道的大陸人早已悄悄登台布局，等待著這場世紀盛宴的開場。
身價二十億元人民幣的萬通集團董事長馮侖已經藉著來台參訪的機會，二度與一○一大樓總經理林鴻明私下會談，一聽到台灣最高地標租金每坪僅三千餘元，連連驚呼：「哇！好便宜！好便宜！」馮侖原本與林鴻明約好第三度見面談租約條件，計畫三月與大陸地產富豪團登台參訪時再詳談，但富豪團因故延到選後，讓馮侖相當扼腕。
馮侖已透過海外分支機構，指名承租一○一大樓八十層以上未租出去的所有樓層，總計四千多坪，口氣之大，讓人印象深刻。他計畫在兩岸政策開放後，一部分作為在台北的企業總部，另一部分則作為中國大陸經貿文化交流中心之類的據點。目前已進駐一○一的陸企有聯想及天獅集團，均是透過海外分支機構的名義承租。
除了藉由參訪機會尋找投資台灣標的，也有很多大陸資金藉由在香港設立公司的方式迂迴進入台灣投資，或藉由其他第三地私募基金模式進入台灣，從今年元月開始，外資匯入有驚人成長，今年元月間外資淨匯入二十三．一三億美元，較去年同期的十三．九七億美元，增加六五％。
同時，二月前三個交易日亦有二．九五億美元匯入，合計農曆春節前外資淨匯入規模達二十六．○八億美元，折合新台幣約八六○億元，源源不斷注入的資金不停的流向股市及房市，其中不乏是大陸企業的資金。
不只大陸富豪看好台灣的房地產，已經在台灣取得身分的大陸人士也早就看好陸資進駐的狂潮，早一步布局台北的房地產。建發房屋的業務員商司從青島嫁來台灣已經四年，她與親戚、朋友十年來在家鄉青島已合資投資十一間住宅、店面，獲利超過三倍以上。
「我看好台灣的未來，未來所有的錢都只買台北的房地產！」她自信的說，她已集合大陸親友的資金開始大舉投資，從去年十一月開始，已陸續進場買下南京東路四段Ｂ級辦公樓、永吉路老公寓，三月七日中午，才剛簽約以九二○萬元買下麟光捷運站旁「費加洛」十樓的邊間住宅。
首選標的╱地標性的豪宅與Ａ級商辦 雖然外資大舉來台，但大陸人、香港人來台灣投資房地產是有選擇性的，並非所有的商品都會列入選項，除了大筆的土地之外，他們首選是地標性的豪宅、Ａ級商辦，也就是精品中的精品。
整棟樓交易是港資、陸資的最愛，住邦房屋總經理劉陳傳透露，最近他手上有一位香港買主，是香港娛樂業大亨級人物，其分量是出席中國人大會議的成員，這兩、三個月這位大亨透過他的台灣拜把兄弟積極來台尋找適合的投資標的，之前看過力霸飯店大樓，但是因為力霸飯店大樓的屋頂太低而作罷。
後來這位大亨相中內湖舊宗段敦煌書局附近的「飛天科技大樓」，這是一棟剛完工的六層商辦大樓，共計六千多坪，外觀相當氣派。業主是國內科技業者，總價三十幾億元，要採售出回租的方式進行，也就是娛樂大亨買下，再由原來的科技業主回租使用，租金每年一億元，租期八到十年。
三月三日，娛樂大亨的代表人再度來台看樓。劉陳傳表示，目前這棟大樓的買賣已經進入最後階段，等業主確定租約，應該就可以進行實質交易。
港資、陸資喜歡整棟買，劉陳傳指出，是因為產權完整好處理，尤其受到花旗銀行買下里昂證券內湖大樓的影響，更加聚焦在尋找整棟的Ａ級商辦大樓。但是整棟商辦大樓相當稀少，有些商辦一次可以出售三、四個樓層，也能吸引這些買家。
除了地標性建築外，具有兩岸歷史意義的名人故居也是大陸人熱中的標的，長期銷售陽明山別墅的劉陳傳指出，這四、五年來，陽明山別墅經過一番大換血，過去不少陽明山別墅主人因事業衰落或種種因素，拋售別墅，一度造成陽明山別墅大拍賣，但是新的買家陸續進入，至目前為止，剩下的豪門大戶已經相當稀少。
目前有兩棟大型別墅出售中，都是名人故居，其中一棟是張學良的故居，另一棟是前副總統謝東閔的故居。比較特別的是張學良的故居，雖然房子老舊，但占地三千多坪，至少有兩、三組陸資來台探訪。
其中一位令劉陳傳印象最深刻，這位買家雖然自稱是新加坡商，但操著濃濃的大陸口音，外表看起來像是軍頭，在看到張學良住這麼大的房子後，非常有感觸的說：「國民黨對張學良算是不錯的！」不過，他接著又說：「若是以張學良當初在北京的財力來看，這又稍嫌不夠。」儼然對張學良的故事瞭若指掌。
後市可期╱台灣房地產隨處可淘金 除了頂級豪宅，熱中炒作水岸住宅的陸資、港資對大直、新店碧潭的臨水住宅也相當有興趣。甲山林美河市建案的案場負責人潘志健指出，開賣以來，經常有外資前來參觀案場，上周才有一團三十幾人的外資看房團，裡頭有很多是黃皮膚、操著英文與香港口音國語，一看就知道是有港資背景。
台北似乎吸引了外資所有的目光，其實陸資、港資對桃園、台中及高雄還是有興趣，只是不太熟悉，缺乏資訊而已。日前大陸房地產富豪團原本預計到台灣參觀投資標的，其中包括身價一千三百億元人民幣的中國首富「碧桂園」主席楊國強，後來因故延後。
據透露，大陸富豪團未曝光的行程除了台北外，還包含墾丁、大鵬灣、台中中科、水湳機場開發區、桃園高鐵站、桃園機場航空城，都是具有潛力的觀光及新開發區。而且，據台灣接待單位透露，首次訪台的楊國強非常積極，人還沒到台灣，就已經先打聽台灣有沒有可以立即投資的開發區，計畫在訪台行程結束前，就先跟業主洽談具體合作計畫。
外資腳步聲才響起，台灣的房市價格就已偷偷起漲，大師房屋營業員鄭筠心感慨指出，過年前，有一位港資看上東區一戶豪宅與賣家價格已快要談攏，過完年，香港人飛來台北最後協商，台灣賣家竟然一口氣加價五百萬元才肯賣，氣得買家拂袖而去。
陸資最愛的台北一○一也要漲價，林鴻明指出，香港的Ａ辦租金每坪新台幣一萬八千元，新加坡、日本約上萬元，台北一○一只要大約三五○○元，很有競爭力，他信心滿滿指出，未來一○一的租金行情可望上看每坪五千元。
受到外資買盤的刺激，台灣豪宅的指標——宏盛帝寶二月分最新成交價已經來到每坪一四三萬元，據本刊私下調查，買主是一位台灣電子業老闆，買下兩百六十坪的大坪數單位。看到外資四處看房，宏盛當下決定三月分立即調高售價到一百六十萬元，從○一年開賣的每坪八十萬元起漲，帝寶漲幅已達一倍。
兩岸政策還未開放，房地產的漲勢就如脫韁野馬，如果選後一旦三通，台灣的房地產會漲成什麼樣？ 戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立預測，台北的豪宅每坪突破兩、三百萬元輕而易舉！信義計畫區豪宅因其稀有性將會「以倍數起跳」，其他地區的房價則是一○％至二○％的漲幅，但並不會馬上反映。
人民幣還未登台，台灣的房地產已漲翻天，台灣似乎即將成為另一顆新東方明珠，面對這波已經隱然成形的人民幣狂潮，在樂觀期待之餘，台灣應更審慎的面對...
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