2008-09-04

買不如租?租屋市場正火紅?!

 
每週 五 出刊.2008.09.05
 
本 期 目 錄 簡介/舊報明細
買不如租?租屋市場正火紅?!
自行車消費族群需要通路提供新型態的服務
女性內衣購買,20~29歲是花樣年華。
9月10日_如何運用消費者調查資料突破行銷瓶頸開創商機 ...
台股震盪,九月持續整理!
以DEAL四方向看後市!
台灣消費市場分析 

買不如租?租屋市場正火紅?!

專欄作者/陳順吉

一 、大台北購萬屋市場趨冷

在三通題材、豪宅題材、大選議題、大陸炒樓團、陸資來台購置房地產等假議題的炒作下,大台北房價已經明顯脫離基本的供需平衡點,在今年3、4月份達到高點之後開始反轉直下。內政部建築研究所的「房地產景氣對策訊號」,從2007年第二季開始至今已經連續四季下滑,亮出代表衰退的黃藍燈。中央大學在2008年7月底公佈的「購買耐久財消費指數」創下民國92年至今新低。若以實際成交量來看,信義房屋月營收在2008年3月創下9.42億元新高之後快速急凍,六月營收腰斬,只剩4.77億元。此外根據政大地政系教授張金鶚《台北市房價泡沫之多少》研究顯示,台北市2008年第1季預售房價每坪達53.73萬元,但估計有3成8,也就是20.27萬元是泡沫。(註一)

以上現象告訴我們兩件事情:一是房價過高,二是購屋市場趨冷。這種現象也讓人開始猶豫現在要不要購屋?但是在消費者有住屋需求下,是不是先租屋會比較划算是一個新的課題。此外對行銷人員而言,租屋市場是否有擴大需求則是另外一個新的議題。

二 、E-ICP數據:收入與住屋狀況

要探討租屋市場,可以先來觀察消費者行為。根據東方線上2008年版E-ICP東方消費者行銷資料庫顯示,若以全家收入別(註二)與住屋狀況來比較(如圖一),可發現全家收入影響住屋狀況:收入越低者租屋比例越高,收入越高者購屋(貸款或已經還完貸款)的比例均較高。因此可知當房價越來越高,一定收入者就越有可能被迫退出購屋市場,而轉進到租屋市場,進而擴展租屋市場。



三 、從貸款利率看購屋轉租屋的關鍵點

在一定要住屋的前提下,消費者評估購屋與租屋的關鍵點,除了華人有土有屋斯有財的觀念、生涯規劃、個人經濟能力等因素外,利率也是一個考量重點。在前幾年,政府為提升房市景氣,採取降低貸款利率政策,而銀行也紛紛堆高貸款成數,產生一種拿房租繳貸款還比較划算的現象。但是在現在,銀行開始緊縮貸款成數、提高貸款利率,以降低風險。因此購屋族是否仍適用「以房租費用來付貸款」的思維則需要評估。根據精算師估算,唯有連續20-30年的房貸利率都在3.21%以下,購屋才可能比租屋划算。(註三)而現在貸款利率逐年提高、且採浮動利率的趨勢下,要連續20-30年的房貸利率都在3.21%以下越來越不易。因此也堆高購屋成本與障礙,相對也可能擴大租屋市場規模。

四 、租屋市場趨熱

除了消費者行為外,我們也可以從市場看到租屋市場成長的事實。根據網路租屋資訊公司「城市租屋族 City Net」資料顯示,其流量已經超過33萬人次,年輕夫婦、專業人士族群近兩年成長一到兩成。(註四)

五 、從電視媒體露出廣告最能看出

此外,電視是最昂貴的媒體,因此能夠在電視上露出廣告者必須投入相當預算規模,具有一定門檻,因此新產業願意投入電視廣告均顯示廣告主對未來看好。以往我們很難在昂貴的電視廣告媒體看到租屋市場的相關廣告,但是近來我們已可在電視上看到如591租屋網的廣告密集曝光,顯示業者也看好租屋市場,願意投入大量預算。

六 、結論:合理衡量自己能力,追求最大生活幸福

由以上看出:因為景氣不升反降、房價堆高、泡沫疑慮、利率提升等多重因素下,購屋市場在最近逐漸趨冷,相對也對租屋市場造成利基,也可能開拓另外一種新產業與新廣告需求,值得行銷人員關注。

對消費者而言,如何衡量自我能力,審慎觀察社會變化,並且釐清核心價值,追求真正屬於自己的生活幸福是非常重要的。不管租屋與購屋,能夠讓自己安心、放心與甘心是關鍵。找到屬於自己的生活方式與理想居家環境,才可追求真正幸福的人生。

註一:「房市泡沫 如何購屋」,陳一珊、黃亦筠,天下雜誌,第403期,2008.08.13-26,頁48-49。
註二:在E-ICP可以用個人月收入與全家月收入來分析,但是因為住屋支出多關係到夫妻二人或同住的全家全體收入的多寡,而不一定直接與個人收入相關,因此本文以全家收入做為分析依據。
註三:「聰明租屋 拒當屋奴」,張翔一,天下雜誌,第403期,2008.08.13-26,頁54。
註四:同註三。

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自行車消費族群需要通路提供新型態的服務

專欄作者/陳威嘉

隨著國際原油的價格逐漸攀升,全球股市一片慘綠,台灣股市也無法置身事外。不過節能相關的概念股,反而是逆勢成長,其中尤以自行車產業最受到注目。台灣自行車品牌大廠:捷安特與美利達今年的股價屢創新高。投資大眾普遍認為隨著油價上漲,騎自行車代步的人應該會顯著的增加,可以帶動自行車的營收成長。但是從東方線上E-ICP東方消費者行銷資料庫近三年(2006~2008年版)的數據分析發現,一般民眾以自行車為「通勤工具(複選3項)」的比例近三年來皆維持在11.3%,沒有任何的成長。可見自行車廠商營收成長的來源,應該是來自於其他的消費族群。

根據捷安特公司統計,去年該公司在台總銷售台數增加一五%,但平均客單價卻提高四○%,萬元以上的自行車銷售台數,更呈現倍數成長(註一)。可見有另一群消費族群逐漸蹶起,成為自行車產業不容忽視的消費力量。從東方線上E-ICP東方消費者行銷資料庫近兩年的數據發現,將騎腳踏車當作常從事的活動與嗜好(複選)的比率,從2007年版的4.3%上升到2008年版的7%,人數成長超過50%。由此可知自行車市場的成長,主要來自於這群將騎單車作為休閒工具的消費者。且將騎腳踏車當成目前不常做但未來想從事的活動(複選)之比率,近兩年來也成長了50%,可見未來會有更多的消費者,從事騎自行車的休閒活動。

這群將騎單車作為休閒的消費者,有別於以往將自行車當作代步工具的消費者,前者在消費行為上跟後者有顯著的差異:

一、騎單車的需求不同

將騎單車作為休閒的族群,假日時會騎單車到野外踏青,甚至是騎單車到山上享受清新空氣。這群人對單車性能的要求較多,也較注重單車的品質。對待單車的態度,是抱持著須好好保養與愛護的心態,單車對這群人來說不是可有可無的工具。甚至電影「練習曲」的火紅,帶動一波環島的熱潮。想用自行車環島,自行車的品質自然不能太差,才能應付環島時多變的路況。

反之,將自行車當作代步工作的族群,對於自行車的需求就只是可以幫助他代步,讓他可以節省些力氣與時間,不需要太多的功能,對於品質的要求也沒這麼高,只要能騎就好。平時代步的自行車都直接停在騎樓,或是公寓樓下等公共場所。

二、能接受的單價不同

將騎單車作為休閒的族群,對於單車性能與品質要求較高,且出去野外踏青,不願碰到自行車出事影響踏青的興致,因此較願意花高單價購買高品質的自行車。這群人也是台灣自行車產業營收成長的主要來源。

反之,將自行車當作代步工作的族群,對於品質的要求不高,且平時停放自行車的地點都在公眾場所,必須面對被偷的風險,這群人自然不願意購買高單價的自行車代步。

三、對售後服務的要求不同

將騎單車作為休閒的族群,假日騎單車出遊前,為了避免單車故障,通常會先到自行車店做單車的調整與保養。騎單車作為休閒的族群,也會透過自行車行的介紹,認識其他愛騎單車的同好,甚至是跟隨自行車行老闆的帶領,一起組車隊騎單車去登山或朔溪。因此這族群的消費者,購買過後再回到自行車行的頻率很高。也因為消費者再回來的頻率高,自行車行就有機會提供服務,或跟消費者推薦產品。

反之,將自行車當作代步工作的族群,在第一次購買自行車後,除非單車故障需要維修,否則幾乎不會回到自行車店。就算故障需要維修,也不一定會回到原購買的車店。因此,這族群的人對於自行車行售後服務的要求,相對來說比較低。

由上述的消費行為來觀察,自行車的通路成為新消費族群很重要的地方,他們無論對於價格或售後服務(調整與保養)的需求,目前巷弄內的黑手自行車店,都無法提供良好的服務。此外對於聚集騎車的同好這項需求,一般的黑手自行車店也無法提供。售後服務及聚集同好的功能,也不是目前的網路購物所能夠滿足,因此要抓住這群新崛起的消費者,實體通路經營會是自行車大廠首要面對的課題。

自行車的通路除了在平時提供調整與保養的服務,現在火熱的自行車環島風潮,也帶動購買高價自行車的消費行為,這群人買自行車最主要目的就是環島,環島時多變的路況,使得自行車在環島途中需要適時的保養與調整。保養與調整的動作需要由自行車行來滿足,因此環島時若自行車通路有連鎖,可以提供甲地買車,全省服務的模式,對於這群環島的車友來說正好符合他們的需求。這群環島的消費者也是自行車銷售成長的主要動力,他們對連鎖通路的服務需求,也正代表自行車廠應開始思索通路經營的價值。

有鑑於新消費族群的崛起,自行車品牌大廠應該漸漸從製造導向的思維,轉變成通路經營,以及提供服務作為附加價值的概念。在通路經營上走在最前端的是台灣自行車品牌大廠捷安特。捷安特從前年開始跨入通路經營,開設直營店門市,提供大型的展示空間,以及專業的技師運用精密儀器做單車的保養與調整。有些門市店長還自行組車隊,帶領消費者登山出遊。雖然捷安特用心經營這塊市場,但過去黑手自行車店的營收,主要都是靠著維修賣零件,報價都以零件價格為主,服務費用是包含在產品報價內。現在面對新消費族群的服務需求,他們需要的不是更換零件,而是後續的調整與保養。自行車店需要轉型成靠服務收入為主的營運模式,如何對自行車調整及保養等服務訂定合理的價格,以及消費者能接受多少價格的服務費用,會是未來這群精通製造的自行車廠,所需面對及研究的課題。


註一:資料來源 商業周刊第 1062 期,捷安特通路革命,作者:尤子彥

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女性內衣購買,20~29歲是花樣年華。

研究總監/邱高生

內衣一般被稱為內在美,當然此說並非是什麼內心修養的問題,而是說那內衣幾乎是穿在外衣裡面,外人是無法看得到而欣賞之,也只能自己關在房間裡,或許說照照鏡子,自我欣賞吧!所以說這內衣算是蠻特別的商品,這也讓我們會想到,其購買考慮因素應該也會是蠻特別的,既然穿在裡面別人看不到,那是不是也是隨便穿穿就好,當然是不可以,固然別人是看不到,但也是會有很多的造型問題,這一點那男性內衣,就沒有女性內衣這麼複雜,但也沒關係,在E-ICP行銷資料庫的研究中,也剛好為此而有那女性內衣的購買考慮因素這個研究項目,這受訪者也是理所當然是女性,穿內衣的事也只有自己最知道,怎樣穿才好!

根據「東方線上2008年版E-ICP東方消費者行銷資料庫」的調查研究,取那809位13~64歲的女性受訪者,在最近一年內買過內衣者,分析其購買內衣的考慮因素,並將各年齡層放於橫軸,與縱軸的購買考慮因素進行交叉分析,結果如表01所示,整體而言,這809位受訪者,在購買內衣的考慮因素,以不易變型的比例最高為40.3%,這似乎可以用以推測,那女性內衣若洗滌的方法錯誤,洗個幾次就變型了,變得不好穿,自己也會覺得不好看,當然這是推測的,再來第二個重要的購買考慮因素為款式花色,這跟女性自己主觀的感覺有關,第三則是價格合理,在這一點上,似乎也表現出女性消費的理性那一面,隨後是那顏色為32.8%,舒適透氣29.5%,其實從表01仔細看,這幾個項目應該是最為重要的購買考慮因素,其他的購買考慮因素就沒這麼高了,最高的也就是那知名品牌的19.5%,在此請參閱表01,就不再贅言。


以上是女性內衣整體的購買考慮因素分析,但一般而言,在一個細分化的市場,可預知的是,不同的消費者,必然也會有不同的購買考慮因素,而表01就是可以看出,不同年紀的消費者在此購買因素的考慮,各年齡層也不盡相同,從表01即可輕易地看出此一現象,那20~29歲的消費者似乎是比較會考慮「款式花色」,至於那「價格合理」,就要等到40歲以後會比較重視,表01若如此仔細看,即可發現那年紀還是很重要的變項,在不同的年紀在選購那內衣時,消費者的考慮點不會是一樣的。


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活動快訊 

9月10日_如何運用消費者調查資料突破行銷瓶頸開創商機研討會

E-ICP2009 資料庫調查與運用介紹---2008.09.10 (三) PM 1: 40~5:00 文化大學建國本部B302

E-ICP東方消費者行銷資料庫為最多行銷人作為代表台灣母體消費者與市場特性之調查資料

自1988年起每年定期進行調查台灣13-64歲消費者人口統計特性、科技/流行/健康/理財/環保等之生活態度、日常休閒活動、媒體接觸行為及食品飲料、日用品、資訊產品、服飾、連鎖通路..等百餘項商品使用實態 幫企業省下大規模調查人力物力 以經濟有效預算快速掌握市場競爭狀況與各種消費者生活型態特性。

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東方線上誠摯邀請您免費參加本次活動,歡迎線上報名

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