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| 封面故事 | | ![]() | ![]() | 房市真相解密 全台首次餘屋大調查
 十一月底經建會公布最近房價信心指數，竟跌破SARS低點水位，嚇壞房市消費大眾，然而在此同時，外資、中資和本土法人卻豪情挺進台灣不動產，到底房市真相為何？《今周刊》找出人口、餘屋、推案、換屋等統計數據，為你理出最真切的景氣風向！
撰文╱今周刊 李建興、趙曉慧
二○○七年第四季，對於台灣房地產而言，是一個熱鬧卻帶著寒意的冬季，因為明明是同一個市場，卻呈現完全不同的兩種氛圍。
十一月底，由經建會委託不動產資訊中心調查的數據出爐，顯示國人對於今年第三季住宅房價綜合信心由上季的一○一分，急降到八十八分，不但是連續第三季下修，更跌破○三年SARS期間創下的低點。頓時，走了四年的房市多頭，瞬間冰封，似乎遭逢了第一個嚴峻的寒冬！
但事實真是如此嗎？
迷思一：人口負成長 需求不濟
真相一：家戶總數增加，一戶擁多屋
當前一般民眾對房市最普遍的疑慮，莫過於「台灣人口成長趨緩，甚至將逆成長，加上房屋自有率高達八成，大批新建的房屋將無處去化、供過於求」的疑問。
但據內政部統計，○一年至○六年期間，國內人口總數共緩增了四十五萬人，家庭戶數卻激增五十八萬戶，戶數明顯比人數成長更多。淡江大學產經系副教授莊孟翰解釋，隨著不婚族、單親家庭劇增，以往三人成一戶的主流家庭形態，逐漸變為兩人甚至單身成戶的小家庭，使得國內戶數越來越多。
戶數大增進而造成國內住宅需求同步增加。於是，這六年來，儘管全台的住宅總量增加了三十三萬戶，卻由於家庭戶數多了五十八萬戶，因此住宅餘絀數（編按：住宅總量減掉家庭戶數，為餘屋量的關鍵指標之一，數字越大，表示住宅越供過於求），已由六年前的二十四萬多戶，降至去年的近五萬戶。
雖然向來持偏空態度的莊孟翰，並未對房市下定論，但除了家戶總數增加，「一戶多屋」的時代來臨，再次推高房屋需求。根據不動產資訊中心調查，目前已購屋者擁有兩間房子以上的竟占了五三．六％，「因此，過去以一戶一屋為基準而算出的房屋自有率高達八成，根本失真！」北區房屋首席總經理彭培業分析，若扣除為數不少的「一戶多屋」家庭，以及考量繼承、住在公有宿舍及與家人同住而名下無房的人口，國人房屋自有率其實應只有六成，購屋需求仍然很高。
另外，調查顯示，台灣平均換屋期為十一．四年，也就是說，十一年前買房的族群，已面臨換屋需求，而推回到十多年前，正值台灣八六年到九五年的房市大多頭，當時起建的住宅約為一百萬戶，若以換屋比率為三成推估，亦即現階段至少還有三十多萬戶的換屋客出籠。
「看房市需求，不能再用二十年前的老觀念了！」北京建設董事長楊振宗說，儘管台灣人口減少，但家戶總數不減反增，加上一戶多屋的購屋效應，住宅需求反而與日俱增！
迷思二：建商狂推案 財務吃緊
真相二：建商體質健全，銷售順暢
除了需求，建商近年豪情推案，導致供給過多，則是消費者另一個疑慮的問題。但觀察自○三年推案爆大量以來至今，以台北縣市、桃園、新竹、台中及高雄等五大都會區的新推案銷售狀況進行調查發現，這四年來全台推案戶數為四十四萬三千戶，但截至今年第三季已去化三十九萬戶，亦即四年來僅剩四萬八千多戶的庫存，餘屋率只有一○．九％。
「與十年前相比，這次多頭波段的推案量還不到一半，而一成餘屋率，和上一波高達三成慘狀，簡直小巫見大巫！」曾目睹上一波餘屋慘狀的台中市建商公會理事長賴源釗，對於當下房市的供需體質，信心滿滿。
至於前波房市多頭時建商大玩財務槓桿，造成景氣反轉後紛紛兵敗如山倒的教訓，仍讓市場記憶猶新，導致許多人擔心此波大手筆買地、勇敢推案的新建商，是否也將重蹈崩盤的老路？但檢視當前九家推案量超過二百億元的上市櫃建商財務發現，新建商不但推案大致銷售順暢，財務槓桿也維持在合理範圍。
而近幾年市場上普遍認為，房市北熱中溫南冷，尤其高雄餘屋過多導致價位低迷不振，但事實上，全台六大城市的餘屋率排名依序為北市、北縣、新竹縣、高雄市、桃園縣和台中市。
「高雄市四年來餘屋量不到七千戶，加上近年來有效執行總量控管，推案量已由三年前的一萬八千多戶，銳減為不到四千戶，以高雄市每年去化一萬戶的數量來看，明年還可能供不應求呢！」高雄市建商公會理事長陳武聰發出不平之鳴，「別再說高雄餘屋過多了！」
然而，向來被視為房市殺手的投資客比率過高問題，數據再度顛覆一般既定印象。近來許多學者提出警訊，認為目前房市投資客過多，尤其今年以後，交屋潮湧現後，將促使投資客面臨繳款壓力而紛紛斷頭、拖垮房價。
迷思三：新成屋湧出 投資客斷頭
真相三：投資比率不高，房價持穩
然而經建會調查顯示，今年第三季全台已購屋者投資需求比率只有一九．九％，不如市場上傳言的三到四成，顯見，投資客風險，並未如想像中的嚴重。
至於房價，由全台新推案每戶平均總價來看，每戶價位由○四年七百三十六萬元逐年攀升至九百九十三萬元，再度凸顯國內房地產推案價位越墊越高，其次調查顯示，目前房屋平均議價空間僅為九．五％，也讓房價鬆動的錯覺不攻自破。
「台灣房市不會再回到SARS前的空頭了！」永慶房屋代銷部副總吳發義綜合上述數據，堅定地下了總結。而展望未來，郭敏能更舉出「三通、通膨」等兩大概念，點出未來房價「易漲難跌」的風向。他認為，台灣政治最紛亂的時期已過，未來無論誰當家，三通應該指日可待，只差執行時程了，這也是促使法人逆勢操作，紛紛加碼房地產的原因；而通膨加劇，將使有錢人投資房地產意願更高，再度推升市場買氣。
底部支撐強勁 居高仍得審慎
不過，雖然由科學數據看來，台灣房市體質堪稱健全，但值此高檔震盪之際，莊孟翰和政大地政系教授張金鶚仍認為：「房市居高宜謹慎！」莊孟翰提醒，由於現階段的高房價，多由豪宅市場撐起，景氣風向很容易落入「由小眾市場看大眾市場」的誤判，因此看房市還得摒除豪宅回歸平民市場，才能窺知原貌。
對此張金鶚更進一步提出警示，目前在房價攀高的壓力下，普羅大眾購屋負擔過重，以全台房價所得比來看，即由今年第二季的六．九倍增至七．二倍，而台北市更達九．九倍，亦即要十年不吃不喝才買得起房子，因此高房價，恐怕只是「虛胖」而已。
其次，繼卡奴後，再加上美國次級房貸風暴，銀行開始注意房奴問題。富邦銀行個人金融部資深經理高永和指出，各銀行進行房貸放款時，會加強檢視客戶償債、還款能力，更緊縮貸款成數，這將使不少民眾因貸不到款，最後以解約收場。
機會永遠留給有準備的人。對聰明人而言，無論空頭或多頭，都得用最理性、最科學的方法判斷後市，而不會在人云亦云的混沌市場中，成為趨勢判斷錯誤的犧牲者，徒增個人的遺憾與懊惱。
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