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供過於求 三峽房產逢低撿便宜
由三峽經北二高到新店只要20分鐘，且有三鶯捷運規畫中，這使得三峽不再與世隔絕，反而還有風景環繞的利多，預計明年建案完工後會有許多「斷頭屋」殺出，投資人可留意搶進。
文．胡秀珠
挾著土地成本低廉，台北大學特定區的規畫，再加上三鶯捷運的交通利多措施加持，近年來，包括皇翔、麗寶、遠雄建設等知名建商大舉搶進三峽推案，讓原本寧靜的小鎮變得熱鬧滾滾，隨著建案陸續完工交屋，近年大舉搶進的投資客背負沉重的房貸壓力，銀行人士表示，最快明年就會有「斷頭屋」殺出，有意進軍三峽的投資人可以多多留意。
94年初，皇翔建設在三峽推出的第一個個案「峇里島」，邀請綜藝界大哥大張菲代言，打響了知名度，同時，也開啟了建商在三峽爭戰的序幕。其中，遠雄集團在北大特定區的「造鎮計畫」其他上市建商及三峽在地的建商，這2年陸續推出及計畫推出的總戶數，估計近2萬戶，以三峽人口不到9萬人來看，市場明顯出現供給大於需求的情況。
交通便、臨醫院 適合養老
不過，建商表示，三峽新建案中，有高達6成以上是台北客，主要看好三峽有3個因素，1.是交通便利，由三峽經北二高到新店只要20分鐘。三鶯捷運站正在規畫中，預計民國110年完工，交通帶來便利性。2.三峽三面環山，風景秀麗，生活步調慢，適合養老居住。3.鄰近恩主公醫院，就醫方便。
房仲業者表示，三峽在2003年SARS期間，每坪房價跌到6萬元左右，目前已回升到平均10萬元左右的水準。而遠雄推出的一系列個案，如紫京城、碧連天等個案，預售表價均在18∼20萬元左右，實際賣出價在16∼17萬元左右，漲幅十分驚人。
不過，由於量體太大，加上銀行緊縮銀根，尤其是小套房的貸款成數降至5、6成，貸款利率也拉高至3％以上，甚至於5％左右，使得三峽地區的房市已受嚴重衝擊。
在亂市中也有好商品，市場人士指出，「買新屋看建商、買舊屋看管理」，在三峽也有不錯的中古屋，價位穩定，相對抗跌。
搶進三峽撿便宜的3大撇步
■選擇大坪數、小戶數的住宅，透天厝也是不錯的選擇：三峽有部分區域建商改走「小而美」路線，戶數在40∼60戶、坪數60坪左右的住宅，住戶單純、管理容易，是可以考慮的物件。
■挑選鄰近捷運的個案。基本上，在三峽的市區道路，仍不時出現壅塞現象，若能挑選到捷運站經過的地段，交通便利，也深具增值潛力。
■最好避開小套房商品。三峽並非商業城鎮，商務人士不多，加上小套房貸款成數低、利率較一般住宅為高，雖然小套房殺出，或許可以撿到便宜，但考慮脫手性問題，還是避開為妙。
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標竿行銷 後浪逼前浪
文．江亙松
廣告界有句很經典的「SORRY，SONY」，在普騰這家公司於10幾年前提出到現在還是經常被產業與學術界拿來當作行銷的案例，因為這種極具挑釁且意有所指的廣告標語，除了很容易達到吸引消費者注意的效果，也很能幫自己的產品在市場上找到一個品牌與價值定位。我想當年普騰應該很驕傲地認為某項產品的確品質比SONY好，所以才用SORRY這個字來昭告天下它的偉大之處。但是以今日的發展來看，該說抱歉的還是SONY而不是普騰。
類似當年普騰這種以某個市場上已經存在的競爭者為比較基準的行銷方式，我稱之為「標竿行銷」（Benchmarketing），類似手法常在各產業出現。例如Audi最近一直宣稱，他們的部分車種在歐洲市場無論在性能或銷售上，都令雙B感覺到威脅；這樣的行銷方法，就是希望讓那些原本沒有打算買Audi的車主去思考：為什麼歐洲的消費者願意買的車，在亞洲的我們卻沒有給予適當的評價？
利用這樣的宣傳方式，除了可以增加消費者的注意以外，更有機會在消費者心中將自己的品牌價值，與競爭對手建立起一個比較表。換句話說，如果消費者開始認同：「歐洲人都在開Audi了，那我為什麼不買Audi？」這樣的標竿行銷就成功了。當然要提出這樣的行銷方式，勢必要先對自己的產品有一定的信心，否則若是「如花」喊出「SORRY，林志玲」，我想，觀眾除了3條線以外，應該不會繼續思考下去吧。
在運用標竿行銷的時候切忌用到不合適的比較對象。例如曾有個廣告使用Oracle的資料庫來評估IBM的硬體系統的效能，結果這個廣告被Oracle反過來挑戰IBM為什麼在評估硬體效能的時候，不敢使用自家的DB2資料庫？
對消費者來說，這的確是很值得注意的事情，相信消費者的思考方式應該是：若非DB2的資料處理能力不好，就是IBM的硬體效能不佳。無論是哪種思考方式，都會對IBM的某個產品產生質疑，在那樣的情況下，Oracle只對「標竿」的適用性提出問題，就給競爭對手狠狠地上了寶貴的一課。
最近我幫一種新上市的抗痘除粉刺軟膏擔任行銷顧問，原本就是想用這種標竿行銷的方式，直接挑戰目前業界最知名的080軟膏提出「Ｗe Call 080-Prinoc」的行銷方式，這樣的廣告詞，除了讓消費者知道新產品名稱是「Prinoc」以外，更可讓消費者知道我們直接挑戰的是080這個品牌，並有取而代之的企圖心。
但由於主管單位的限制，讓這個新產品只能以化妝品的方式，宣傳有預防粉刺的效果，在不能提出「抗痘」兩字的情形下，標竿就不存在了。結果改用市價400萬的產品試用來舉辦口碑行銷的活動。
標竿行銷需要有比較對象，而且會營造「長江後浪推前浪」的場景；如何讓前浪死在沙灘上，並避免自己變成下一個標竿，是很重要的。回顧以前寫的「無有優廉跑」，標竿行銷正是這行銷5字訣的應用，要注意自己在市場的時空背景，如果把標竿設定在同行都已經要退出的產品，也不會成功；因為一個即將結束的比賽，是沒有對象可以被比較的。
你是挑戰者？衛冕者？還是已經退出比賽的失敗者？不過最後告訴您一個好消息，那就是戰場隨時可以開闢，成功也永遠都是可以期待的。
（作者現為網路通科技有限公司負責人、台北市信義扶輪社社員，著有《你的行銷行不行》）
行銷智慧：成功挑戰知名對手可建立自己的品牌價值 | |
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