美國、歐洲房地產價格持續下跌，引發次級房貸風暴之後，衝擊全球金融危機，中國房地產的泡沫化正在被討論，是否會引爆其他危機，大家都謹慎觀察中。
文．劉曉鳳
美國房地產價格的暴跌，引發次級房貸的風暴壓力，進而造成美國金融海嘯，這個禍首正是房地產價格的崩落，這樣的情況也在國際其他地區發生中。英國皇家特許調查機構(RICS)報告指出，由於金融危機擴大，英國9月份房屋銷售量下滑到30年來的最低點，由倫敦地區帶頭下降。
美國金融風暴禍首 在英國出現 根據彭博的報導，RICS 10月中旬透過電子郵件表示，9月份受訪房地產商平均銷售11.5戶房屋，是這項調查1978年開始統計以來最低的數字，倫敦地區平均銷售量則為8.3戶。9月份RICS房價指數為負84，負值代表在受訪的房地產商與估價師中，認為房價下跌的人數比看漲人數多，修正後的8月份指數為負82。
報告指出，倫敦的房屋銷售持續處於底部，房價在短期內還有可能進一步滑落，根據過去經驗，房地產價格重挫通常一定會誘發銀行危機，進而出現經濟衰退，這樣的狀況會比普通衰退更嚴重、更持久，也遠比由資本市場和外匯市場問題所引發經濟衰退的下滑，還來得嚴重許多。而在實際房價快速上漲後，如果隨即在2年內平均房價下跌超過15％，通常這樣的狀況很容易引發銀行危機。
英國房價下跌也造成金融體系上的隱憂，「金融大鱷」索羅斯指出：「金融危機根本還沒有結束，一定會進一步惡化，英國可能受到最嚴重的打擊。」索羅斯接受英國廣播公司專訪時說：「英國十分依賴金融業，房價漲幅比美國還高，因此處境特別危險。」他在10月12日國際貨幣基金總部舉行記者會時也表示：「這是我畢生僅見的危機，我從未看過像這樣的危機，而且我也不會再看到像這樣的危機。」
根據外電報導，英國經濟和企業研究中心(CEBR)預測，英國失業人口2009年將增加35萬人，其中1/3來自金融服務業。倫敦人力資源公司Manpower透露，過去6個月找工作的人數愈來愈多，該公司1名負責人表示，目前「每天都可以收到高達3位數字的履歷表」。一旦失業人潮增加，面臨房屋貸款還款的壓力就更加沉重，一旦出現大量房貸族繳不出房屋貸款，那麼金融機構的衝擊勢必擴大。興業銀行發布研究報告指出，全球房地產市場的下跌，是西方國家金融市場混亂的主要原因，這樣的情況引發信貸緊縮，成為西方國家未來經濟最終陷入衰退的基本力量。
上海房市出現價格、銷量雙雙下滑 所以，只要房地產出現危機，勢必引發金融風暴。這樣的情況已經在美國、英國出現，原本以為亞洲地區應該不會有這樣的狀況，但是，在中國房地產市場裡，一些數字也讓人開始產生隱憂，中國房地產會泡沫化嗎？
根據中國國家宏觀研究所經濟研究室發布報告，中國房地產市場開始進入「中期調整」期，有可能持續2至3年時間。明年房地產投資將會明顯趨緩，進而對整個經濟造成不利影響，將帶動鋼鐵、水泥等相關工業調整，進而對建材以及家電等製造業下游產業，產生明顯的不利影響。中房上海指數辦公室發布最新報告顯示，9月受到國際經濟趨緩和金融風暴的影響，上海新建商品住宅成交量和平均價格指數繼續雙雙下挫。
根據調查數據顯示，9月上海新建住房成交規模91.23萬平方米(約27.59萬坪，1平方米＝0.3025坪)，共計8959套(台灣稱為「戶」)，較8月分別減少19.25萬平方米、1755套，尤其是成交面積，與去年同期相比降幅達70.1％，與前年同期相比，降幅達到52.2％。在9月針對141個、總規模1043.1萬平方米的住宅樣本調查中，有32％的公寓樓盤出現價格下降，平均降幅3.3％，最大降幅6.7％，有8個樓盤單價下降每平方米1000元以上；僅有4個公寓樓盤出現價格上漲，平均漲幅2.4％。
房市銷售黃金檔 景氣卻意外冷清 
一直以來，上海市區豪宅個案因為供應量少，價格十分堅挺，但金融海嘯席捲全球，許多大型外資基金積極要出售上海豪宅及辦公大樓套取現金，這其中，又以摩根士丹利旗下基金最為積極，據悉，該基金目前總計持有上海高達百億人民幣的不動產投資資產，「他要出貨的傳言，其實是震撼著上海房地產市場的。」市場也盛傳，多家陷於財務困境的美國、歐洲金融機構，都有意出脫上海的不動產投資物業。上海房地產人士認為：「基金大戶出貨，預料將對上海豪宅及辦公大樓等投資物業市場構成壓力。」
DTZ戴德梁行上海投資部董事葉建成認為：「美國次貸危機令全球信貸緊縮，促使資金成本上漲，已成為上海房地產投資市場當前面對的最大困難。」因為借貸成本增加，以及人民幣升值的情況下，辦公大樓以及服務式公寓租金回報率，已變得不再吸引企業投入。葉建成說：「以前要求租8層樓面的企業，目前可能縮減至4層，甚至改為租用其他租金較低的地方，對於這些基金而言，尋找承租者比起之前也困難許多。整體來看，目前上海房地產投資市場景氣正處於持續下滑的狀況。」
在中國房地產銷售的「黃金期」是在9、10月，但是，今年的這段期間裡，包括北京、上海、深圳、廣州等房地產銷售明顯的感覺到「景氣低迷」的狀況，黃金周期間，北京的預售房地產銷售平均下滑7成左右。中國房地產業內人士預計，到年底，伴隨著又一波銀行貸款到期、工程款結算等資金需求的高峰期到來，房地產業資金鏈將面臨前所未有的壓力，資金缺口將遠遠超過上半年。
房價下跌 中國房市已經出現糾紛 業者私下認為，房地產調整以來最嚴酷的冬天即將到來，行業洗牌也將隨之加速。房地產開發商迫於回籠資金的巨大壓力，今年底到明年初，房價將可能跌至調整以來的最低谷底。
這樣的狀況不是只有房地產商注意到，中國政府其實早就知道這種狀況，中央還沒有出手「救房市」之前，其實成都、長沙、西安、福州、廈門、瀋陽、重慶、常州等地方政府已經相繼出手，希望通過減稅、推行貨幣補貼、放寬土地出讓等一系列政策企圖「挽救房市」。此外，中國房地產業協會已上書國務院，建議將對於房地產的宏觀調控主調，由之前的「嚴厲」改為「適度控制」。
不過，房價的下跌也引發一些糾紛，中國正在形成一股「集體退房」風潮，在北京，因為房價下跌而讓「買方」、「賣方」對簿公堂的案例正在發生。「買方」因為在簽訂買下1戶房子之後的10日，卻因為建商大舉降價促銷活動展開，原房屋的總價格立即便宜了14.7萬元人民幣，買方於是一狀告到法院，要求建商返回價金，將購屋合約中約定的房屋單價，由每平方米22986.17元人民幣(相當於新台幣每坪36萬元)降至21064.22元人民幣(相當於新台幣每坪33萬元)，並將貸款金額由60萬元變更為45萬餘元。
房市糾紛擴增 勢必影響產業發展 這種情況在中國各地都零星出現，但正在慢慢擴散之中；在中國某些網站上可以看到：「開發商私自把價格從15000元/平方米的均價，猛然降至12000元/平方米，我們幾個月前以200萬元買的1套房子，現在價格跳水(降價)到了160萬元以下，炒股還沒讓我賠得這麼慘，沒想到在自己買的房子上栽了跟頭。」該名購屋的網友在網路中開始號召其他面臨相同情況的買家一起加入，要求建商能夠以送家具電器，或者原款退房，來彌補之前購屋者的損失。甚至，這些買方還以「斷供」(停止還貸款)要脅建商，深圳地區就因出現「斷供潮」的說法而鬧得沸沸揚揚，律師表示：「其實這種作法對於買方來說是沒有好處的。」
建商當然不會讓到手的金額折讓、減價返回「買方」，於是，這樣的紛擾與官司繼續下去，除非建商在簽訂房屋買賣合約時，曾做出書面承諾，或能證明其曾做出口頭承諾，保證一定期限內不降價或者永不降價。若在這種情況下，建商降價就構成了違約，買房人可以提請訴訟請求賠償。但如果只是一種正常的商業風險，買方沒有理由要求他人來為自己的損失承擔責任。「道理其實很簡單，如果將來房價漲了，屋主是不是也要給建商補回差價呢？」
中國房地產停業潮正在蔓延 不過，中國房價的確是在快速下跌之中，可以想見的是，未來房屋完工交屋之際，所有的買方一定會極盡刁難之能事，在「交屋」之前，與建商仔細的「算帳」，建商交屋的過程將會變得相當冗長。一旦這樣的情況發生，當然就會影響到建商財務運作，是否會因此對建商產生影響，恐怕就必須要進一步觀察。
不過，可以確定的是，根據《信息時報》的報導，今年9月以來，全國房地產成交量持續在低檔徘徊，與去年同期數字比較，連5成都不到，京、滬、深、穗等一線城市的成交量，不約而同降至歷史新低，致各地地產中介機構(指房屋仲介公司)大量關閉。
保守估計，目前深圳已有40％的房產中介關門歇業，還存活的無論是大中型公司還是小型公司，據說全都處於虧損狀態。上海原有的12000家房屋中介公司，現在已經減少將近一半，10萬名地產經紀人也銳減至4.5萬人左右。據統計，今年前6個月上海二手房市場總計成交僅7萬多套，以12000家仲介點數計算，平均每家房仲公司月成交不足1套，單月「零成交」的情況大量湧現。
美國的金融海嘯、英國的經濟危機禍首，都是從房地產價格崩跌開始，這個現象在中國地區已經隱隱若現，是否會因為中國房地產價格下挫而讓中國也出現金融系統性的危機，金融海嘯的浪潮在中國繼續被引爆呢？這必須靠中國政府對於房地產「宏觀調控」政策的改變
本期內容：
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